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RPVCCA_SR_2010_05_18_13_View_Restoration_Height_Variation_Permits1 3 - 1 M E M O R A N D U M T O : F R O M : D A T E : S U B J E C T : C I T Y C O U N C I L M A Y O R P R O T E M T O M L O N G M a y 1 8 , 2 0 1 0 V i e w R e s t o r a t i o n H e i g h t V a r i a t i o n P e r m i t s T h e p u r p o s e o f t h i s m e m o r a n d u m i s t o a s k t h e c o u n c i l t o c o n s i d e r b e g i n n i n g t h e p r o c e s s o f a m e n d i n g t h e v i e w o r d i n a n c e . T h e C i t y ' s v i e w o r d i n a n c e w a s a d o p t e d i n " P r o p o s i t i o n M " i n 1 9 8 9 . A s a d o p t e d b y t h e v o t e r s , t h e o r d i n a n c e a l l o w s a r e s i d e n t t o b u i l d a s t r u c t u r e u p t o 1 6 f e e t a b o v e t h e o r i g i n a l g r a d e " b y r i g h t . " S t r u c t u r e s i n e x c e s s o f 1 6 f e e t r e q u i r e a " h e i g h t v a r i a t i o n p e r m i t . " I f a h e i g h t v a r i a t i o n p e r m i t w a s r e q u i r e d t h e o r d i n a n c e ( a s a d o p t e d i n P r o p o s i t i o n M ) r e q u i r e d t h a t t h e v i e w i m p a i r m e n t c r e a t e d b y t h e s t r u c t u r e b e c o n s i d e r e d . N o t h i n g i n t h e o r d i n a n c e i n d i c a t e d t h a t o n l y t h e p o r t i o n o f t h e v i e w i m p a i r m e n t a b o v e 1 6 f e e t s h o u l d b e c o n s i d e r e d i f a h e i g h t v a r i a t i o n p e r m i t w a s s o u g h t . N o n e t h e l e s s , a c u s t o m d e v e l o p e d a m o n g s t a f f , t h e p l a n n i n g c o m m i s s i o n a n d m a n y p l a n n i n g c o m m i s s i o n e r s t o i g n o r e t h a t p o r t i o n o f t h e v i e w b e l o w 1 6 f e e t a n y t i m e a h e i g h t v a r i a t i o n p e r m i t w a s c o n s i d e r e d a r g u i n g t h a t t h e v i e w b e l o w 1 6 f e e t w a s n o t a " p r o t e c t e d v i e w . " S t a f f r e p o r t s o f t e n r e f e r r e d t o " p r o t e c t e d v i e w " i n q u o t e m a r k s a s t h o u g h i t w a s a t e r m d e f i n e d i n t h e o r d i n a n c e . T h e t e r m c a n n o t b e f o u n d a n y w h e r e i n t h e o r d i n a n c e a s a d o p t e d b y t h e v o t e r s . I r a i s e d t h e c o n c e r n a s a p l a n n i n g c o m m i s s i o n e r t h a t i f a p r o p e r t y o w n e r s e e k s a h e i g h t v a r i a t i o n p e r m i t , t h e o r d i n a n c e r e q u i r e s c o n s i d e r a t i o n o f t h e e n t i r e v i e w . S t a f f ' s v i e w , a n d t h a t o f t h e m a j o r i t y o f o t h e r p l a n n i n g c o m m i s s i o n e r s i s d i f f e r e n t . T h e i s s u e w a s b r o u g h t b e f o r e t h e p r i o r c i t y c o u n c i l . I n i t i a l l y , t h e c i t y c o u n c i l v o t e d 5 t o 0 i n f a v o r o f m y p o i n t o f v i e w . U p o n f u r t h e r r e f l e c t i o n a n d c o n s i d e r i n g t h e v i e w s o f o t h e r f o r m e r p l a n n i n g c o m m i s s i o n e r s , t h e c i t y c o u n c i l c h a n g e d i t s v i e w a n d v o t e d 4 t o 1 t o e x p r e s s l y r e q u i r e t h a t a l l v i e w s b e l o w 1 6 f e e t b e i g n o r e d i n t h e c o n s i d e r a t i o n o f h e i g h t v a r i a t i o n p e r m i t s . S i n c e a h e i g h t v a r i a t i o n p e r m i t c a n n e v e r s e e k p e r m i s s i o n t o b u i l d a s t r u c t u r e a b o v e 2 6 f e e t , t h i s m e a n s t h a t n o m o r e t h a n a 1 0 f o o t s l i v e r o f v i e w ( a n d t y p i c a l l y n o t m o s t o f t h e v i e w ) i s e v e r c o n s i d e r e d o n a h e i g h t v a r i a t i o n p e r m i t a p p l i c a t i o n . T h e v a s t m a j o r i t y o f h e i g h t v a r i a t i o n p e r m i t a p p l i c a t i o n s a r e g r a n t e d i n p a r t b e c a u s e t h e p l a n n i n g c o m m i s s i o n a n d t h e c i t y c o u n c i l a r e n o w f o r b i d d e n b y t h e o r d i n a n c e ( a s a m e n d e d b y t h e c i t y c o u n c i l ) f r o m c o n s i d e r i n g m o s t o f t h e v i e w t h a t i s i m p a i r e d b y t h e p r o p o s e d s t r u c t u r e . T h e c i t y a t t o r n e y h a s o p i n e d t h a t t h e c h a n g e i n t h e o r d i n a n c e m a d e b y t h e c i t y c o u n c i l i s a m i n o r c h a n g e a n d t h e r e f o r e d i d n o t r e q u i r e a p p r o v a l o f t h e v o t e r s . I r e s p e c t f u l l y d i s a g r e e . 1 3 - 2 V i e w R e s t o r a t i o n H e i g h t V a r i a t i o n P e r m i t s M a y 1 8 , 2 0 1 0 P a g e 2 V a r i o u s f a l l a c i e s a r e o f t e n a d v a n c e d a s t o w h y t h e p o r t i o n o f t h e v i e w b e l o w 1 6 f e e t s h o u l d n o t b e c o n s i d e r e d w h e n t h e r e i s a h e i g h t v a r i a t i o n p e r m i t a t i s s u e : f i r s t , s o m e h a v e s u g g e s t e d t h a t v i e w s b e l o w 1 6 f e e t a r e n e v e r p r o t e c t e d a n d s h o u l d n e v e r b e c o n s i d e r e d u n d e r a n y c i r c u m s t a n c e . H o w e v e r , t h e v i e w r e s t o r a t i o n o r d i n a n c e s p e c i f i c a l l y r e q u i r e s t h a t f o l i a g e n o t b l o c k v i e w s w h i c h a r e a b o v e e i t h e r 1 6 f e e t o r t h e r i d g e l i n e o f t h e h o m e , w h i c h e v e r i s l o w e r . T h e r e a r e a n u m b e r o f c a s e s o f v i e w r e s t o r a t i o n i n v o l v i n g t h e r e m o v a l , t r i m m i n g a n d m a i n t e n a n c e o f t r e e s t h a t a r e b e l o w 1 6 f e e t i n h e i g h t . S e c o n d , c o n s i d e r i n g v i e w s b e l o w 1 6 f e e t w i l l i m p a i r a p r o p e r t y o w n e r ' s r i g h t t o b u i l d u p t o 1 6 f e e t " o f r i g h t . " T h i s i s a l s o n o t t r u e . A n y p r o p e r t y o w n e r w h o c o n f i n e s h i s o r h e r s t r u c t u r e t o 1 6 f e e t o r l e s s i n h e i g h t d o e s n o t n e e d a h e i g h t v a r i a t i o n p e r m i t a n d i s n o t s u b j e c t t o a n y o f t h e r e q u i r e m e n t s o f t h e v i e w r e s t o r a t i o n o r d i n a n c e f o r s t r u c t u r e s a n d c a n t h e r e f o r e b u i l d a s t r u c t u r e t h a t t o t a l l y o b l i t e r a t e s a v i e w . H o w e v e r , a s o r i g i n a l l y a d o p t e d b y t h e v o t e r s , P r o p o s i t i o n M r e q u i r e d p r o p e r t y o w n e r s w h o w i s h e d t o b u i l d a s t r u c t u r e t o m o r e t h a n 1 6 f e e t ( w h i c h i s o f t e n r e q u i r e d i n o r d e r t o b u i l d a t w o - s t o r y s t r u c t u r e ) t o c o m p r o m i s e w i t h t h e i r n e i g h b o r s a n d t o t a k e s t e p s t o a v o i d s i g n i f i c a n t l y i m p a i r i n g a v i e w . A s a d o p t e d b y t h e v o t e r s , t h e e n t i r e v i e w w o u l d b e t a k e n i n t o a c c o u n t a n y t i m e a h e i g h t v a r i a t i o n p e r m i t w a s s o u g h t . B y a m e n d i n g t h e o r d i n a n c e a n d r e q u i r i n g t h e p l a n n i n g c o m m i s s i o n a n d c o u n c i l t o i g n o r e t h a t p o r t i o n o f t h e v i e w b e l o w 1 6 f e e t a n y t i m e a h e i g h t v a r i a t i o n p e r m i t i s s o u g h t , t h e c o u n c i l d r a m a t i c a l l y w e a k e n e d t h e s t r e n g t h o f t h e v i e w o r d i n a n c e . I r e q u e s t t h a t t h e c o u n c i l i n s t r u c t t h e s t a f f t o b r i n g b a c k a s t a f f r e p o r t t o o f f e r a s a l t e r n a t i v e s t o t h e c o u n c i l a m e n d i n g t h e o r d i n a n c e i n a w a y t h a t w o u l d r e s t o r e t h e o r i g i n a l l a n g u a g e o f P r o p o s i t i o n M a n d w o u l d a l l o w c o n s i d e r a t i o n o f t h e e n t i r e v i e w t h a t i s b e i n g l o s t a t t h e t i m e o f h e i g h t v a r i a t i o n p e r m i t a p p l i c a t i o n s a s o p p o s e d t o o n l y t h a t p o r t i o n o f t h e v i e w a b o v e 1 6 f e e t t h a t i s n o w d e f i n e d a s a " p r o t e c t e d v i e w . " A t t a c h m e n t s P r e v i o u s C i t y C o u n c i l S t a f f R e p o r t s o n t h i s i s s u e 1 3 - 3 M E M O R A N D U M T O : F R O M : D A T E : S U B J E C T : H O N O R A B L E M A Y O R A N D M E M B E R S O F T H E C I T Y C O U N C I L D I R E C T O R O F P L A N N I N G , B U I L D I N G A N D C O D E E N F O R C E M E N T A P R I L 6 , 2 0 0 4 Z O N 2 0 0 3 - 0 0 4 1 7 ( 1 6 - F O O T H E I G H T C O D E A M E N D M E N T ) S t a f f C o o r d i n a t o r : A r a M i c h a e l M i h r a n i a n , S e n i o r P l a n n e r R E C O M M E N D A T I O N S t a f f r e s p e c t f u l l y r e q u e s t s C o u n c i l d i r e c t i o n o n t h e f o l l o w i n g i t e m s : 1 . D e t e r m i n e w h e t h e r t o c o n t i n u e t h e d i s c u s s i o n o n t h e p r o p o s e d c o d e a m e n d m e n t l a n g u a g e , a s r e c o m m e n d e d b y t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n , a n d t h e a m e n d m e n t s t h a t w e r e i n t r o d u c e d a t t h e C i t y C o u n c i l m e e t i n g , u n t i l a f t e r r e c e i v i n g a c o m p r e h e n s i v e r e c o m m e n d a t i o n f r o m t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n ; a n d , 2 . ' I f t h e C o u n c i l w i s h e s t o d i s c u s s t h e m a t t e r t h i s e v e n i n g , r e v i e w t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n ' s c o n c e r n s , a s s u m m a r i z e d b y S t a f f , a n d p r o v i d e S t a f f w i t h f u r t h e r d i r e c t i o n a s t o a n y s p e c i f i c l a n g u a g e a m e n d m e n t s . E X E C U T I V E S U M M A R Y O n F e b r u a r y 1 7 , 2 0 0 4 , t h e C i t y C o u n c i l u n a n i m o u s l y a d o p t e d U r g e n c y O r d i n a n c e N o . 4 0 0 U , R e s o l u t i o n N o . 2 0 0 4 - 1 2 , a n d O r d i n a n c e N o . 4 0 1 a m e n d i n g t h e D e v e l o p m e n t C o d e , t h a t a m o n g o t h e r t h i n g s , c l a r i f i e d t h e a p p l i c a t i o n o f t w o H e i g h t V a r i a t i o n F i n d i n g s . T h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n , w h e n p r e s e n t e d w i t h t h e n e w c o d e r e q u i r e m e n t s a t i t s F e b r u a r y 2 4 , 2 0 0 4 m e e t i n g , r a i s e d c o n c e r n s r e g a r d i n g t h e a p p l i c a t i o n o f t h e n e w f i n d i n g s . B a s e d o n S t a f f ' s u n d e r s t a n d i n g o f t h e C o m m i s s i o n ' s a n d t h e p u b l i c ' s c o n c e r n s , a s d i s c u s s e d i n t h i s r e p o r t , S t a f f r e s p e c t f u l l y r e q u e s t s C o u n c i l d i r e c t i o n o n s u g g e s t e d d r a f t c o d e a m e n d m e n t l a n g u a g e t o a d d r e s s t h e f o l l o w i n g i s s u e s : 1 ) H o w t o a l l o w f l e x i b i l i t y i n t h e v i e w a n a l y s i s o f s t r u c t u r e s b e l o w 1 6 - f e e t i n h e i g h t w h e n a s i g n i f i c a n t v i e w i m p a i r m e n t e x i s t s ; 2 ) H o w t o t r e a t " t e a r - d o w n I r e b u i l d " s t r u c t u r e s ; 3 ) H o w t o a v o i d p r o j e c t p h a s i n g ; 4 ) T h e a m b i g U i t y w i t h t h e t e r m " p r o p o s e d c o n s t r u c t i o n ; " 5 ) C l a r i f i c a t i o n o f t h e i n t e n t o f t h e G r a d i n g V i e w F i n d i n g ; a n d , 1 3 - 4 C C M E M O R A N D U M - 1 6 F O O T C O D E A M E N D M E N T A P R I L 6 , 2 0 0 4 P A G E 2 6 ) W h e t h e r t o r e p e a l t h e c u r r e n t r e q u i r e m e n t t h a t t w o - s t o r y s t r u c t u r e s u n d e r 1 6 - f e e t i n h e i g h t g o t h r o u g h t h e H e i g h t V a r i a t i o n a p p l i c a t i o n p r o c e s s . B A C K G R O U N D O n F e b r u a r y 1 7 , 2 0 0 4 , t h e C i t y C o u n c i l c o n d u c t e d a p u b l i c h e a r i n g t o c o n s i d e r a d o p t i n g a c o d e a m e n d m e n t t h a t w o u l d , a m o n g o t h e r t h i n g s , c l a r i f y t h e a p p l i c a t i o n o f t w o H e i g h t V a r i a t i o n v i e w f i n d i n g s . A t t h e m e e t i n g , t h e C o u n c i l c o n s i d e r e d m o d i f i c a t i o n s t o t h e c o d e a m e n d m e n t l a n g u a g e r e c o m m e n d e d b y t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n a t i t s D e c e m b e r 1 1 , 2 0 0 3 m e e t i n g ( s e e a t t a c h e d P . C . R e s o l u t i o n N o . 2 0 0 3 - 6 2 ) a n d a f t e r d i s c u s s i o n , u n a n i m o u s l y i n t r o d u c e d O r d i n a n c e N o . 4 0 1 , w h i c h c o n t a i n e d t h e m o d i f i e d l a n g u a g e . T h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n ' s p r o p o s e d l a n g u a g e r e q u i r e d t h a t t h e o n l y p o r t i o n o f a p r o p o s e d n e w s t r u c t u r e t h a t i s J e s s t h a n s i x t e e n f e e t i n h e i g h t t h a t w o u l d b e a n a l y z e d f o r v i e w i m p a i r m e n t i n c o n n e c t i o n w i t h a h e i g h t v a r i a t i o n p e r m i t i s t h e p o r t i o n d i r e c t l y u n d e r t h e s t r u c t u r e t h a t i s p r o p o s e d t o e x c e e d s i x t e e n f e e t i n h e i g h t . T h e C i t y C o u n c i l r e v i s e d t h e l a n g u a g e t o e x p a n d t h e r e v i e w t o a l l o f t h e n e w a r e a s o f t h e s t r u c t u r e t h a t a r e J e s s t h a n s i x t e e n f e e t i n h e i g h t i n c o n n e c t i o n w i t h a h e i g h t v a r i a t i o n p e r m i t . I n o r d e r t o m a k e t h e n e w r e q u i r e m e n t s e f f e c t i v e i m m e d i a t e l y , t h e C o u n c i l a d o p t e d U r g e n c y O r d i n a n c e N o . 4 0 0 U t h a t e v e n i n g ( t h e m i n u t e s f r o m t h a t m e e t i n g a r e n o t y e t a v a i l a b l e ) . T h e U r g e n c y O r d i n a n c e m i r r o r s O r d i n a n c e N o . 4 0 1 a n d i s a t t a c h e d t o t h i s S t a f f R e p o r t ( s e e a t t a c h m e n t ) . A t t h e F e b r u a r y 2 4 , 2 0 0 4 P l a n n i n g C o m m i s s i o n m e e t i n g , t h e C o m m i s s i o n w a s i n f o r m e d o f t h e n e w H e i g h t V a r i a t i o n f i n d i n g s a d o p t e d u n d e r U r g e n c y O r d i n a n c e N o . 4 0 0 U . T h e C o m m i s s i o n w a s i n f o r m e d t h a t b e c a u s e a n u r g e n c y o r d i n a n c e w a s a d o p t e d , t h e n e w r e q u i r e m e n t s b e c a m e e f f e c t i v e i m m e d i a t e l y a n d w o u l d h a v e t o b e a p p l i e d t o t w o H e i g h t V a r i a t i o n a p p l i c a t i o n s o n t h e C o m m i s s i o n ' s a g e n d a t h a t e v e n i n g . I n r e v i e w i n g t h e t w o p r o p o s e d p r o j e c t s t o d e t e r m i n e w h e t h e r t h e n e w f i n d i n g s c o u l d b e m a d e , t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n r a i s e d s o m e q u e s t i o n s r e g a r d i n g t h e i n t e n t o f t h e n e w l a n g u a g e , a s t h e y f e l t t h e r e w a s s o m e a m b i g u i t y a s t o w h a t t y p e o f " n e w c o n s t r u c t i o n " w o u l d b e s u b j e c t e d t o t h e v i e w a n a l y s i s . A l t h o u g h t h e C o m m i s s i o n w e n t o n t o m a k e t h e r e q u i r e d f i n d i n g s , i t s o u g h t f u r t h e r c l a r i f i c a t i o n f r o m t h e C o u n c i l o n h o w t o a p p l y t h e n e w f i n d i n g s f o r v a r i o u s s c e n a r i o s , i n c l u d i n g " t e a r - d o w n a n d r e - b u i l d " p r o j e c t s . O n M a r c h 2 , 2 0 0 4 , t h e C i t y C o u n c i l w a s s e t t o a d o p t t h e s e c o n d r e a d i n g o f O r d i n a n c e 4 0 1 . H o w e v e r , a t t h a t m e e t i n g , i t w a s b r o u g h t t o t h e C o u n c i l ' s a t t e n t i o n t h a t t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n h a d e x p r e s s e d s o m e c o n c e r n s a b o u t t h e a p p l i c a t i o n o f t h e n e w H e i g h t V a r i a t i o n f i n d i n g s l a n g u a g e . S i n c e t h e r e w e r e q u e s t i o n s r e g a r d i n g t h e c o d e a m e n d m e n t l a n g u a g e , t h e C o u n c i l a g r e e d t o r e f r a i n f r o m f o r m a l l y a d o p t i n g t h e n e w h e i g h t v a r i a t i o n l a n g u a g e a n d c o n t i n u e d t h e d i s c u s s i o n o f t h e m a t t e r t o i t s A p r i l 6 t h m e e t i n g . I n a d d i t i o n , t h e C o u n c i l d i r e c t e d S t a f f t o r e p o r t b a c k o n A p r i l 6 t h w i t h t h e C o m m i s s i o n ' s s p e c i f i c c o n c e r n s r e g a r d i n g t h e p r o p o s e d c o d e a m e n d m e n t l a n g u a g e a n d a n y s u g g e s t e d n e w l a n g u a g e t h a t m a y a d d r e s s t h e C o m m i s s i o n ' s c o n c e r n s . 1 3 - 5 C C M E M O R A N D U M - 1 6 F O O T C O D E A M E N D M E N T A P R I L 6 , 2 0 0 4 P A G E 3 T h e C i t y C o u n c i l ' s m o d i f i e d c o d e a m e n d m e n t l a n g u a g e t o H e i g h t V a r i a t i o n F i n d i n g s N o s . 4 a n d 5 w a s p r e s e n t e d t o t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n a t i t s M a r c h 2 3 , 2 0 0 4 m e e t i n g . O n l y t h e l a n g u a g e o f t h e H e i g h t V a r i a t i o n f i n d i n g s w a s p r e s e n t e d t o t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n , b e c a u s e t h i s i s t h e o n l y l a n g u a g e t h a t w a s m o d i f i e d b y t h e C i t y C o u n c i l a f t e r r e c e i v i n g t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n ' s r e c o m m e n d a t i o n s , a n d t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n d i d n o t r a i s e a n y c o n c e r n s a b o u t t h e o t h e r c o d e a m e n d m e n t l a n g u a g e c o n t a i n e d i n t h e U r g e n c y O r d i n a n c e . D u e t o o t h e r i t e m s o n t h e a g e n d a t h a t e v e n i n g , w h i c h i n v o l v e d m e m b e r s o f t h e p u b l i c w h o w e r e w a i t i n g t o s p e a k , t h e C o m m i s s i o n d i d n o t g e t t o t h i s a g e n d a i t e m u n t i l a f t e r 1 1 : 0 0 p m . A s a r e s u l t , t h e C o m m i s s i o n h a d a v e r y b r i e f d i s c u s s i o n o f t h e m a t t e r a n d h e a r d t e s t i m o n y f r o m o n l y o n e s p e a k e r i n a t t e n d a n c e , a r e s i d e n t c u r r e n t l y p r o p o s i n g t o c o n s t r u c t a n e w r e s i d e n c e a b o v e 1 6 - f e e t i n h e i g h t . G i v e n t h e c i r c u m s t a n c e s , t h e C o m m i s s i o n , w i t h a v o t e o f 5 - 1 , a g r e e d t o c o n t i n u e t h e d i s c u s s i o n t o i t s A p r i l 1 3 , 2 0 0 4 m e e t i n g w i t h a r e c o m m e n d a t i o n t h a t t h e C o u n c i l c o n t i n u e i t s d i s c u s s i o n o n t h i s m a t t e r u n t i l a f t e r t h e C o m m i s s i o n c o u l d t h o r o u g h l y d i s c u s s t h e i s s u e a n d p r e s e n t t h e C o u n c i l w i t h a m o r e c o m p r e h e n s i v e r e c o m m e n d a t i o n . A s s u c h , t h i s i t e m i s s c h e d u l e d t o b e c o n s i d e r e d b y t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n a s t h e s e c o n d i t e m o n t h e a g e n d a o f i t s u p c o m i n g A p r i l 1 3 , 2 0 0 4 m e e t i n g . I n l i g h t o f t h e C o m m i s s i o n ' s r e c o m m e n d a t i o n , S t a f f n o t e d t o t h e C o m m i s s i o n t h a t p u r s u a n t t o p r e v i o u s C o u n c i l d i r e c t i o n , t h i s i t e m w o u l d s t i l l b e o n t h e A p r i l 6 t h C i t y C o u n c i l a g e n d a . S t a f f n o t e d t h a t t h e C o m m i s s i o n ' s r e c o m m e n d a t i o n w o u l d b e p r o v i d e d t o t h e C o u n c i l , b u t t h a t i t w o u l d b e a t t h e C o u n c i l ' s d i s c r e t i o n o n w h e t h e r a n d h o w t o p r o c e e d . T h e r e f o r e , n o t w i t h s t a n d i n g t h e C o m m i s s i o n ' s r e c o m m e n d a t i o n , S t a f f i s p r e s e n t i n g t h i s i t e m t o t h e C o u n c i l w i t h a S t a f f R e p o r t t h a t s u m m a r i z e s t h e v a r i o u s i s s u e s t h a t h a v e a r i s e n s i n c e t h e C o u n c i l a d o p t e d U r g e n c y O r d i n a n c e N o . 4 0 0 U . T h e p u r p o s e o f t h i s r e p o r t i s t o f a c i l i t a t e t h e d i s c u s s i o n , i f t h e C o u n c i l w i s h e s t o p r o c e e d w i t h t h e i t e m t h i s e v e n i n g . D I S C U S S I O N P R O P O S E D L A N G U A G E A T I S S U E T h e s u b j e c t o f c o n c e r n , a s e x p r e s s e d b y t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n a n d c e r t a i n p u b l i c s p e a k e r s a t t h e C o u n c i l ' s M a r c h 2 , 2 0 0 4 m e e t i n g , i s t h e n e w l a n g u a g e o f H e i g h t V a r i a t i o n F i n d i n g s N o s . 4 a n d 5 . T h e p r e c i s e l a n g u a g e i s c o n t a i n e d i n U r g e n c y O r d i n a n c e N o . 4 0 0 U , w h i c h i s a t t a c h e d t o t h i s S t a f f R e p o r t . T o a s s i s t w i t h t h e d i s c u s s i o n o f t h e i s s u e s , S t a f f i s p r o v i d i n g a n e x p l a n a t i o n o f e a c h f i n d i n g b e l o w : 1 . H e i g h t V a r i a t i o n F i n d i n g ( N o . i v ) A c c o r d i n g t o U r g e n c y O r d i n a n c e N o . 4 0 0 U , r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t p r o j e c t s t h a t r e q u i r e a H e i g h t V a r i a t i o n a p p l i c a t i o n w i l l b e s u b j e c t t o a v i e w a n a l y s i s f i n d i n g f o r n e w c o n s t r u c t i o n a b o v e o r b e l o w 1 6 - f e e t i n h e i g h t . T h e s p e c i f i c l a n g u a g e f o r H e i g h t V a r i a t i o n F i n d i n g N o . i v i s a s f o l l o w s : T h e a r e a o f a p r o p o s e d n e w s t r u c t u r e o r a d d i t i o n t o a n e x i s t i n g s t r u c t u r e , w h e n c o n s i d e r i n g b o t h t h e n e w a r e a t h a t i s a b o v e s i x t e e n f e e t a n d t h e n e w a r e a t h a t i s b e l o w 1 3 - 6 C C M E M O R A N D U M - 1 6 F O O T C O D E A M E N D M E N T A P R I L 6 , 2 0 0 4 P A G E 4 s i x t e e n f e e t , a s d e f i n e d i n S e c t i o n 1 7 . 0 2 . 0 4 0 ( 8 ) o f t h i s C h a p t e r , w h e n c o n s i d e r e d e x c l u s i v e o f e x i s t i n g f o l i a g e , d o e s n o t s i g n i f i c a n t l y i m p a i r a v i e w f r o m t h e v i e w i n g a r e a o f a n o t h e r p a r c e l . T h e f o l l o w i n g d i a g r a m h e l p s i l l u s t r a t e s t h e a p p l i c a t i o n o f t h e a b o v e f i n d i n g : A ' ~ . . . , ; _ . 1 6 ' E x i s t i n g R e s i d e n c e A B a s e d o n t h e d i a g r a m , t h e p r o p o s e d a d d i t i o n l a b e l e d a r e a A ' w o u l d t r i g g e r a H e i g h t V a r i a t i o n a p p l i c a t i o n b e c a u s e t h e p r o p o s e d a d d i t i o n i s a b o v e 1 6 - f e e t i n h e i g h t . P u r s u a n t t o t h e U r g e n c y O r d i n a n c e , t h e v i e w a n a l y s i s f i n d i n g w o u l d a p p l y t o p r o p o s e d a d d i t i o n s l a b e l e d a s a r e a s A ' , A a n d B , b e c a u s e t o g e t h e r t h e y c o n s t i t u t e " n e w a r e a t h a t i s a b o v e s i x t e e n f e e t a n d n e w a r e a t h a t i s b e l o w s i x t e e n f e e t . " A s a r e s u l t o f c o n c e r n s r a i s e d a t t h e M a r c h 2 , 2 0 0 4 C i t y C o u n c i l m e e t i n g , C o u n c i l m a n S t e r n i n q u i r e d w h e t h e r c o d e l a n g u a g e c o u l d b e d r a f t e d t h a t w o u l d a l l o w m o r e f l e x i b i l i t y i n t h e a n a l y s i s o f a H e i g h t V a r i a t i o n p e r m i t w h e n a s i g n i f i c a n t v i e w i m p a i r m e n t e x i s t s b e l o w 1 6 - f e e t . S p e c i f i c a l l y , C o u n c i l m a n S t e r n i s r e q u e s t i n g t h a t l a n g u a g e b e d r a f t e d t h a t w o u l d a l l o w a H e i g h t V a r i a t i o n p e r m i t t o b e g r a n t e d i f t h e s t r u c t u r e c a u s i n g t h e v i e w i m p a i r m e n t b e l o w 1 6 - f e e t i n h e i g h t i s d e s i g n e d t o r e a s o n a b l y m i n i m i z e t h e i m p a i r m e n t o f a v i e w . A s s u c h , p u r s u a n t t o C o u n c i l m a n S t e r n ' s i n q u i r y , i f i t i s t h e C o u n c i l ' s w i s h , t h e f o l l o w i n g l a n g u a g e c a n b e a d d e d a s t h e l a s t s e n t e n c e t o H e i g h t V a r i a t i o n F i n d i n g N o . i v : I n c a s e s w h e r e a s i g n i f i c a n t v i e w i m p a i r m e n t e x i s t s b e l o w 1 6 - f e e t i n h e i g h t , t h i s f i n d i n g c a n b e m a d e i f t h e p r o p o s e d s t r u c t u r e b e l o w 1 6 - f e e t i n h e i g h t i s d e s i g n e d a n d s i t u a t e d a s t o r e a s o n a b l y m i n i m i z e a s i g n i f i c a n t v i e w i m p a i r m e n t . 2 . H e i g h t V a r i a t i o n F i n d i n g ( N o . v ) A c c o r d i n g t o U r g e n c y O r d i n a n c e N o . 4 0 0 U , a H e i g h t V a r i a t i o n a p p l i c a t i o n b e i n g s o u g h t f o r a r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t p r o j e c t a b o v e 1 6 - f e e t i n h e i g h t w i l l n e e d t o b e r e a s o n a b l y d e s i g n e d t o m i n i m i z e a v i e w i m p a i r m e n t , e v e n i f t h e p r e v i o u s f i n d i n g d e t e r m i n e s t h a t a s i g n i f i c a n t v i e w i m p a i r m e n t d o e s n o t e x i s t . T h e e x a c t l a n g u a g e r e a d s a s f o l l o w s : I f a v i e w i m p a i r m e n t e x i s t s , b u t i t i s d e t e r m i n e d n o t t o b e s i g n i f i c a n t , a s d e s c r i b e d i n F i n d i n g N o . i v , i s t h e p r o p o s e d n e w s t r u c t u r e o r p r o p o s e d a d d i t i o n t o a n e x i s t i n g 1 3 - 7 C C M E M O R A N D U M - 1 6 F O O T C O D E A M E N D M E N T A P R I L 6 , 2 0 0 4 P A G E S s t r u c t u r e d e s i g n e d a n d s i t u a t e d i n s u c h a m a n n e r a s t o r e a s o n a b l e m i n i m i z e t h e i m p a i r m e n t o f a v i e w . B a s e d o n t h e a b o v e c o d e a m e n d m e n t l a n g u a g e , w h e n a s s e s s i n g w h e t h e r a p r o j e c t i s d e s i g n e d a n d s i t u a t e d t o m i n i m i z e a v i e w i m p a i r m e n t , t h o s e p o r t i o n s o f t h e p r o p o s e d p r o j e c t t h a t a r e a b o v e a n d b e l o w 1 6 - f e e t a r e t o b e c o n s i d e r e d i n t h e a n a l y s i s o f t h i s f i n d i n g . U s i n g t h e p r e v i o u s i l l u s t r a t i v e e x a m p l e , t h i s f i n d i n g w o u l d a p p l y t o t h e p r o p o s e d a d d i t i o n s l a b e l e d a s a r e a s A ' , A a n d B b e c a u s e t h e y c o n s t i t u t e a p r o p o s e d a d d i t i o n t o a n e X i s t i n g s i n g l e - f a m i l y r e s i d e n c e . H o w e v e r , i t s h o u l d b e n o t e d t h a t t h e a d d i t i o n s l a b e l e d a r e a s A a n d B w o u l d o n l y b e a n a l y z e d i n s i t u a t i o n s w h e r e t h e a d d i t i o n l a b e l e d a r e a A ' i s r e q u e s t e d , s i n c e i t i s a d d i t i o n A ' t h a t t r i g g e r s a H e i g h t V a r i a t i o n a p p l i c a t i o n . O t h e r w i s e , i f o n l y a d d i t i o n s l a b e l e d a s a r e a s A a n d B a r e r e q u e s t e d , w h e t h e r c o l l e c t i v e l y o r i n d e p e n d e n t l y , t h i s f i n d i n g w o u l d n o t a p p l y b e c a u s e a H e i g h t V a r i a t i o n a p p l i c a t i o n i s n o t r e q u i r e d . P L A N N I N G C O M M I S S I O N I N P U T T h e f o l l o w i n g d i s c u s s i o n i s a s u m m a r y o f S t a f f s u n d e r s t a n d i n g o f t h e c o n c e r n s r a i s e d b y t h e C o m m i s s i o n d u r i n g i t s b r i e f d i s c u s s i o n o n t h i s m a t t e r a t i t s M a r c h 2 3 r d m e e t i n g . A s p r e v i o u s l y n o t e d , t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n d i d n o t h a v e e n o u g h t i m e t o p r o v i d e s u g g e s t i o n s o n p o s s i b l e d r a f t l a n g u a g e t h a t c o u l d a d d r e s s i t s c o n c e r n s . A d d i t i o n a l l y , t h e C o m m i s s i o n e r s a b b r e v i a t e d t h e i r r e m a r k s a n d s o m e d i d n o t s p e a k . T h e r e f o r e , t h e C o m m i s s i o n i s r e c o m m e n d i n g t h a t t h e C o u n c i l c o n t i n u e t h i s i t e m t o a l l o w a s e c o n d o p p o r t u n i t y f o r t h e C o m m i s s i o n t o p r o v i d e m o r e c o m p r e h e n s i v e i n p u t . N o t w i t h s t a n d i n g t h e C o m m i s s i o n ' s r e c o m m e n d a t i o n , i f i t i s t h e C o u n c i l ' s d e s i r e t o d i s c u s s t h i s m a t t e r t h i s e v e n i n g , S t a f f h a s s u m m a r i z e d t h e c o m m e n t s m a d e b y t h e C o m m i s s i o n b e l o w a n d h a s i n c l u d e d s o m e d r a f t l a n g u a g e f o r c o n s i d e r a t i o n b y t h e C o u n c i l t h a t m a y a d d r e s s t h e b r i e f c o n c e r n s e x p r e s s e d b y t h e C o m m i s s i o n e r s o n M a r c h 2 3 r d • 1 . T e a r - d o w n I R e b u i l d S t r u c t u r e s : T h e C o m m i s s i o n i s c o n c e r n e d t h a t a s t r i c t i n t e r p r e t a t i o n o f t h e p r o p o s e d c o d e a m e n d m e n t l a n g u a g e c o u l d p r o h i b i t a p r o p e r t y o w n e r w h o w i s h e s t o d e m o l i s h a n e x i s t i n g h o m e t h a t e x c e e d s 1 6 - f e e t i n h e i g h t f r o m r e b u i l d i n g t h a t h o m e w i t h i n t h e s a m e b u i l d i n g e n v e l o p e , i f i t i s d e t e r m i n e d t h a t a s i g n i f i c a n t v i e w i m p a i r m e n t w o u l d r e s u l t f r o m t h e n e w h o m e . T h i s i s b e c a u s e a n y t i m e a s t r u c t u r e i s v o l u n t a r i l y d e m o l i s h e d o r i s r e m o d e l e d , s u c h t h a t o v e r 5 0 % o f t h e i n t e r i o r a n d e x t e r i o r w a l l s a r e r e m o v e d , t h e r e p l a c e m e n t s t r u c t u r e i s c o n s i d e r e d a n e w s t r u c t u r e w h i c h m u s t r e c e i v e a p p r o v a l o f t h e n e c e s s a r y a p p l i c a t i o n s i n o r d e r t o b e b u i l t . U n d e r t h e h i s t o r i c a l a p p l i c a t i o n o f t h e H e i g h t V a r i a t i o n f i n d i n g s , o n l y t h e p o r t i o n o v e r 1 6 - f e e t o f t h e n e w r e p l a c e m e n t s t r u c t u r e w o u l d b e S U b j e c t t o t h e v i e w a n a l y s i s . H o w e v e r , u n d e r t h e n e w l a n g u a g e , t h e e n t i r e n e w s t r u c t u r e w o u l d b e s u b j e c t t o t h e v i e w a n a l y s i s . I n o r d e r t o a d d r e s s t h i s c o n c e r n , t h e C o u n c i l m a y w i s h t o c o n s i d e r l a n g u a g e t h a t s t a t e s : I n c a s e s w h e r e a H e i g h t V a r i a t i o n a p p l i c a t i o n i s p r o p o s e d f o r a s t r u c t u r e t h a t r e p l a c e s a n e X i s t i n g s t r u c t u r e t h a t h a s b e e n v o l u n t a r i l y d e m o l i s h e d b y t h e p r o p e r t y o w n e r , t h i s 1 3 - 8 C C M E M O R A N D U M - 1 6 F O O T C O D E A M E N D M E N T A P R I L 6 , 2 0 0 4 P A G E 6 f i n d i n g w i l l n o t a p p l y , p r o v i d e d t h a t t h e p r o p o s e d r e p l a c e m e n t s t r u c t u r e w i l l b e w i t h i n t h e b u i l d i n g e n v e l o p e o f t h e e x i s t i n g s t r u c t u r e , m e a n i n g t h a t i t w i l l h a v e t h e s a m e s q u a r e f o o t a g e a n d m a x i m u m b u i l d i n g h e i g h t a s t h e e x i s t i n g s t r u c t u r e a n d w i l l b e r e c o n s t r u c t e d w i t h i n t h e f o o t p r i n t o f t h e e x i s t i n g s t r u c t u r e . F u r t h e r m o r e , i f s u c h l a n g u a g e i s a d d e d , S t a f f r e c o m m e n d s t h a t t h e C o u n c i l a l s o a m e n d t h e C o d e t o r e q u i r e t h a t c e r t i f i e d p l a n s o f t h e p r e - e x i s t i n g r e s i d e n t i a l s t r u c t u r e b e s u b m i t t e d t o t h e C i t y p r i o r t o i s s u a n c e o f a d e m o l i t i o n p e r m i t b y t h e D e p a r t m e n t o f B u i l d i n g a n d S a f e t y t o d o c u m e n t s a i d r e s i d e n t i a l s t r u c t u r e . 2 . P h a s i n g a P r o j e c t : A c o n c e r n w a s r a i s e d b y t h e C o m m i s s i o n t h a t t h e C o u n c i l ' s i n t e n t t o p r o t e c t v i e w s b e l o w 1 6 - f e e t w h e n p r o p o s i n g c o n s t r u c t i o n a b o v e 1 6 - f e e t , a s d e s c r i b e d i n n e w H e i g h t V a r i a t i o n F i n d i n g N o . i v , c o u l d b e c i r c u m v e n t e d b y p h a s i n g t h e p r o j e c t c o n s t r u c t i o n . I n o t h e r w o r d s , b a s e d o n t h e l a n g u a g e o f n e w H e i g h t V a r i a t i o n F i n d i n g N o . i v ( n o t e d a b o v e ) a n d u s i n g t h e d i a g r a m b e l o w t o i l l u s t r a t e t h i s c o n c e r n , o n e c o u l d c o n c e i v a b l y c o n s t r u c t a r e a s A a n d B ( p r o v i d e d t h e y d o n o t e x c e e d 1 6 - f e e t ) a s p h a s e 1 , w i t h o u t h a v i n g t o u n d e r g o a v i e w a n a l y s i s a n d t h e n c o n s t r u c t p h a s e 2 l a t e r . I f a v i e w e x i s t s b e l o w 1 6 - f e e t , s a i d v i e w w o u l d b e i m p a i r e d b y t h e p h a s e 1 c o n s t r u c t i o n , s i n c e s a i d c o n s t r u c t i o n u p t o 1 6 - f e e t i n h e i g h t i s a l l o w e d " b y r i g h t . " T h e n , a s p h a s e 2 , o n e c o u l d s u b m i t a H e i g h t V a r i a t i o n a p p l i c a t i o n t o c o n s t r u c t a r e a A ' . I f t h e r e i s n o v i e w i m p a i r m e n t b y p r o p o s e d a r e a A ' , t h e H e i g h t V a r i a t i o n w o u l d l i k e l y b e a p p r o v e d ( p r o v i d e d a l l o t h e r f i n d i n g s c a n b e m a d e ) . S i n c e P l a n n i n g a p p r o v a l s a r e v a l i d f o r 6 - m o n t h s ( 1 - y e a r ' i f a p p r o v e d b y t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n ) , t h e P h a s e 1 a p p r o v a l p r o b a b l y w o u l d s t i l l b e v a l i d w h e n t h e P h a s e 2 a p p r o v a l i s o b t a i n e d . T h e a p p l i c a n t w o u l d t h e n c o m b i n e b o t h d e s i g n s a n d s u b m i t t h e p l a n s t o t h e B u i l d i n g a n d S a f e t y D e p a r t m e n t f o r " p l a n c h e c k " r e v i e w a n d u l t i m a t e l y c o n s t r u c t t h e e n t i r e p r o j e c t a t t h e s a m e t i m e . A l t h o u g h m o r e c o s t l y t o t h e a p p l i c a n t i n t e r m s o f t i m e a n d m o n e y , t h e e n d r e s u l t w o u l d b e t h e s a m e a s i f t h e n e w f i n d i n g l a n g u a g e d i d n o t e x i s t . . . . . l , , . . 1 6 ' . . . . . y : : ; : . . . - - - - - - - - - . , ; : : : ; . . . A ' E x i s t i n g R e s i d e n c e A I n o r d e r t o a d d r e s s t h i s c o n c e r n , t h e C o u n c i l m a y w i s h t o c o n s i d e r e s t a b l i s h i n g a m i n i m u m t i m e p e r i o d f o r a p p l i c a n t s t o w a i t b e t w e e n t h e p r o c e s s i n g o f d e v e l o p m e n t a p p l i c a t i o n s . T h i s w o u l d p r o h i b i t a p r o p e r t y o w n e r f r o m s u b m i t t i n g m o r e t h a n o n e d e v e l o p m e n t a p p l i c a t i o n d u r i n g a s e t t i m e p e r i o d , t h e r e b y d i s c o u r a g i n g p r o j e c t s f r o m b e i n g p h a s e d . H o w e v e r , t h i s c o u l d i n a d v e r t e n t l y p e n a l i z e p r o p e r t y o w n e r s w h o w i s h t o 1 3 - 9 C C M E M O R A N D U M - 1 6 F O O T C O D E A M E N D M E N T A P R I L 6 , 2 0 0 4 P A G E 7 u p g r a d e t h e i r p r o p e r t y a f t e r p u r c h a s i n g a h o m e t h a t w a s r e c e n t l y e x p a n d e d b y a p r e v i o u s p r o p e r t y o w n e r , u n l e s s t h e t i m e p e r i o d i s o n l y a p p l i e d t o t h e s a m e p r o p e r t y o w n e r . 3 . A m b i g u i t y w i t h t h e T e r m " P r o p o s e d C o n s t r u c t i o n " A c c o r d i n g t o t h e C o m m i s s i o n , t h e C o u n c i l ' s c l a r i f i c a t i o n o f t h e H e i g h t V a r i a t i o n F i n d i n g s o n l y a p p l y t o F i n d i n g N o s . 4 a n d 5 , l e a v i n g a q u e s t i o n o f h o w t h e r e m a i n i n g f i n d i n g s s h o u l d b e a p p l i e d w h e n r e f e r r i n g t o " p r o p o s e d s t r u c t u r e " o r " s t r u c t u r e . " F o r e x a m p l e , w h i l e i t i s c l e a r t h a t t h e v i e w a n a l y s i s p e r f o r m e d u n d e r H e i g h t V a r i a t i o n F i n d i n g N o . i v s h o u l d c o n s i d e r p o r t i o n s o f a p r o p o s e d s t r u c t u r e b e l o w 1 6 - f e e t , i t i s n o t c l e a r w h e t h e r t h e s a m e a n a l y s i s s h o u l d b e p e r f o r m e d f o r t h e " C u m u l a t i v e V i e w I m p a c t " f i n d i n g ( H e i g h t V a r i a t i o n F i n d i n g N o . v i i n U r g e n c y O r d i n a n c e N o . 4 0 0 U ) . T h e r e f o r e , i n o r d e r t o a l l e v i a t e a n y a m b i g u i t y w h e n a p p l y i n g t h e H e i g h t V a r i a t i o n F i n d i n g s , t h e C o u n c i l m a y w i s h t o a d d t h e f o l l o w i n g l a n g u a g e t o R P V M C S e c t i o n 1 7 . 0 2 . 0 4 0 ( C ) ( 1 ) ( e ) : e . A H e i g h t V a r i a t i o n a p p l i c a t i o n t o b u i l d a n e w s t r u c t u r e o r a n a d d i t i o n t o a n e x i s t i n g s t r u c t u r e a t a h e i g h t t h a t e x c e e d s t h e s i x t e e n f o o t h e i g h t l i m i t u p t o t h e m a x i m u m h e i g h t p e r m i t t e d i n S e c t i o n 1 7 . 0 2 . 0 4 0 ( B ) ( 1 ) o f t h i s c h a p t e r m a y b e g r a n t e d , w i t h o r w i t h o u t c o n d i t i o n s , i f t h e f o l l o w i n g f i n d i n g s c a n b e m a d e . F o r t h e p u r p o s e o f t h i s f i n d i n g . " p r o p o s e d s t r u c t u r e " o r " s t r u c t u r e " s h a l l m e a n t h e n e w a r e a t h a t i s a b o v e s i x t e e n f e e t a n d t h e n e w t h a t i s b e l o w s i x t e e n f e e t : C O M M E N T S S U B M I T T E D B Y C O U N C I L M A N L O N G O n M a r c h 2 3 , 2 0 0 4 , C o u n c i l m a n L o n g s u b m i t t e d a c o m m e n t l e t t e r t o t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n t h a t e s s e n t i a l l y f r a m e s s o m e o f t h e v a r i o u s i s s u e s t h a t h a v e b e e n r a i s e d w i t h r e g a r d t o t h e m o d i f i e d c o d e a m e n d m e n t l a n g u a g e ( s e e a t t a c h m e n t ) . A l t h o u g h t h e C o m m i s s i o n w a s n o t a b l e t o d i s c u s s t h e v a r i o u s p o i n t s c o n t a i n e d i n t h e c o m m e n t l e t t e r a t i t s M a r c h 2 3 r d m e e t i n g d u e t o t i m e c o n s t r a i n t s , S t a f f h a s r e v i e w e d C o u n c i l m a n L o n g ' s l e t t e r a n d w o u l d l i k e t o a d d r e s s c e r t a i n p o i n t s . 1 . G r a d i n g P e r m i t a n d t h e V i e w F i n d i n g A c c o r d i n g t o U r g e n c y O r d i n a n c e N . 4 0 0 U , i n c a s e s w h e r e g r a d i n g i s p r o p o s e d , i f t h e p r o p o s e d e a r t h m o v e m e n t r e s u l t s i n a l o w e r f i n i s h e d g r a d e e l e v a t i o n , t h e n t h e v i e w f i n d i n g ( r e f e r r e d t o a s G r a d i n g F i n d i n g N o . 2 ) d o e s n o t a p p l y : T h e p r o p o s e d g r a d i n g a n d / o r r e l a t e d c o n s t r u c t i o n d o e s n o t s i g n i f i c a n t l y a d v e r s e l y a f f e c t t h e v i s u a l r e l a t i o n s h i p s w i t h , o r t h e v i e w s f r o m t h e " v i e w i n g a r e a " o f n e i g h b o r i n g p r o p e r t i e s . T h i s f i n d i n g s h a l l n o t a p p l y w h e n t h e p r o p o s e d g r a d i n g w i l l l o w e r t h e g r a d e o f t h e l o t a n d w i l l r e s u l t i n a s t r u c t u r e t h a t w i l l c r e a t e l e s s v i e w i m p a i r m e n t t h a n a s t r u c t u r e t h a t c o u l d h a v e b e e n b u i l t i n t h e s a m e l o c a t i o n o n t h e l o t t o t h e m a x i m u m b u i l d i n g h e i g h t s d e s c r i b e d i n S e c t i o n 1 7 . 0 2 . 0 4 0 ( B ) o f t h i s T i t l e . 1 3 - 1 0 C C M E M O R A N D U M - 1 6 F O O T C O D E A M E N D M E N T A P R I L 6 , 2 0 0 4 P A G E S A s n o t e d o n p a g e 1 , i t e m 2 , o f C o u n c i l m a n L o n g ' s l e t t e r , h e s t a t e s t h a t " e v e n i f g r a d i n g a d d s t o t h e o r i g i n a l g r a d e , i f t h e s t r u c t u r e i s s t i l l b e l o w 1 6 f e e t f r o m t h e o r i g i n a l g r a d e , i t i s m y u n d e r s t a n d i n g t h a t c l a r i f i c a t i o n p r o v i d e d b y u r g e n c y o r d i n a n c e N o . 4 0 0 U w o u l d s t i l l p r o v i d e t h a t n o v i e w a n a l y s i s i s n e c e s s a r y . " A f t e r d i s c u s s i n g t h i s i s s u e w i t h t h e C i t y A t t o r n e y , i t i s S t a f f ' s u n d e r s t a n d i n g t h a t i n a c a s e w h e r e a p r o j e c t r e q u i r e s a g r a d i n g p e r m i t t h a t w i l l r a i s e t h e e x i s t i n g p a d e l e v a t i o n , t h e n t h e v i e w f i n d i n g w i l l a p p l y , e v e n i f t h e r e s u l t i n g s t r u c t u r e d o e s n o t e x c e e d 1 6 - f e e t i n h e i g h t . A s w r i t t e n , t h e i n t e n t o f t h e f i n d i n g i s t o e n c o u r a g e g r a d i n g t h a t l o w e r s a p a d , t h e r e b y m i n i m i z i n g t h e p o t e n t i a l t o i m p a i r a v i e w , r a t h e r t h a n r a i s i n g a p a d , w h i c h i s m o r e l i k e l y t o r e s u l t i n a v i e w i m p a i r m e n t . I f t h i s i s n o t t h e i n t e n d e d r e s u l t o f t h i s n e w f i n d i n g , t h e n S t a f f r e c o m m e n d s t h a t t h e C o u n c i l c l a r i f y t h e i n t e n t a t t h i s t i m e . 2 . S t r u c t u r e s D e s t r o y e d b y a N a t u r a l D i s a s t e r o r I n v o l u n t a r y A c t P u r s u a n t t o S e c t i o n 1 7 . 8 4 . 0 6 0 ( A ) ( 2 ) o f t h e R P V M C , a r e s i d e n t i a l b u i l d i n g d a m a g e d o r d e s t r o y e d d u e t o a n i n v o l u n t a r y a c t , o r a v o l u n t a r y a c t a g a i n s t t h e s t r u c t u r e t h a t i s n o t t h e f a u l t o f t h e p r o p e r t y o w n e r m a y b e r e p l a c e d , r e p a i r e d o r r e s t o r e d t o i t s o r i g i n a l c o n d i t i o n p r o v i d e d t h a t s u c h c o n s t r u c t i o n i s l i m i t e d t o t h e s a m e m a x i m u m b u i l d i n g h e i g h t , s q u a r e f o o t a g e a n d g e n e r a l l o c a t i o n o n t h e p r o p e r t y . I n o t h e r w o r d s , a s t r u c t u r e d e s t r o y e d b y a f i r e o r e a r t h q u a k e , f o r e x a m p l e , m a y b e r e b u i l t w i t h i n t h e s a m e e n v e l o p e a s t h e o r i g i n a l s t r u c t u r e w i t h o u t h a v i n g t o g o t h r o u g h a c o m p r e h e n s i v e d i s c r e t i o n a r y r e v i e w p r o c e s s , i n c l u d i n g t h e v i e w a n a l y s i s t y p i c a l l y r e q u i r e d f o r H e i g h t V a r i a t i o n a p p l i c a t i o n s f o r s t r u c t u r e s e x c e e d i n g 1 6 - f e e t i n h e i g h t . H o w e v e r , i f a d a m a g e d o r d e s t r o y e d s t r u c t u r e i s p r o p o s e d t o b e r e b u i l t b e y o n d t h e o r i g i n a l e n v e l o p e , t h e n t h e r e p l a c e m e n t s t r u c t u r e w o u l d b e c o n s i d e r e d a n e w s t r u c t u r e a n d w o u l d b e s u b j e c t t o a l l a p p l i c a b l e d i s c r e t i o n a r y r e v i e w a p p l i c a t i o n s . 3 . T w o - s t o r y S t r u c t u r e s A t o r B e l o w 1 6 - F e e t A c c o r d i n g t o S e c t i o n 1 7 . 0 2 . 0 4 0 ( B ) ( 1 ) ( c ) o f t h e R P V M C , a H e i g h t V a r i a t i o n p e r m i t i s r e q u i r e d f o r a s t r u c t u r e o n a p a d l o t t h a t e x c e e d s o n e - s t o r y e v e n i f i t i s w i t h i n t h e 1 6 - f o o t h e i g h t l i m i t ( i t s h o u l d b e n o t e d t h a t t h e M u n i c i p a l C o d e d o e s n o t l i m i t t h e n u m b e r o f s t o r i e s ) . T h i s r e q u i r e m e n t w a s a d d e d i n 1 9 9 6 t o c l o s e a l o o p h o l e i n t h e p r e - e x i s t i n g D e v e l o p m e n t C o d e t h a t w a s a l l o w i n g t w o - s t o r y h o m e s t o b e b u i l t w i t h o u t t h e b e n e f i t o f a H e i g h t V a r i a t i o n a p p l i c a t i o n r e v i e w . P r i o r t o t h e c o m p r e h e n s i v e a m e n d m e n t s t o t h e D e v e l o p m e n t C o d e m a d e i n 1 9 9 6 , t w o - s t o r y s t r u c t u r e s w e r e b e i n g b u i l t w i t h i n t h e p e r m i s s i b l e 1 6 - f o o t h e i g h t l i m i t b y l o w e r i n g t h e p a d e l e v a t i o n t h r o u g h g r a d i n g . T h i s w a s p o s s i b l e b e c a u s e t h e " o l d " C o d e e s t a b l i s h e d t h e 1 6 - f o o t h e i g h t l i m i t f r o m e x i s t i n g g r a d e a n d m a d e n o r e f e r e n c e t o f i n i s h e d g r a d e . B y n o t t r i g g e r i n g t h e H e i g h t V a r i a t i o n r e v i e w p r o c e s s , t w o - s t o r y h o m e s w e r e b e i n g b u i l t w i t h o u t a N e i g h b o r h o o d C o m p a t i b i l i t y a n a l y s i s . T h e r e f o r e , i n o r d e r t o a d d r e s s t h i s l o o p h o l e , t h e C o d e w a s a m e n d e d t o e s t a b l i s h a m a x i m u m m e a s u r e m e n t f r o m b o t h e x i s t i n g a n d f i n i s h e d g r a d e s a n d a r e q u i r e m e n t t h a t a t w o - s t o r y s t r u c t u r e m u s t g o t h r o u g h t h e H e i g h t V a r i a t i o n a p p l i c a t i o n p r o c e s s . A t t h i s t i m e , S t a f f b e l i e v e s t h a t t h e t w o - s t o r y t r i g g e r f o r s t r u c t u r e s t h a t a r e l e s s t h a n s i x t e e n f e e t i n h e i g h t i s c o n f u s i n g a n d n o l o n g e r n e c e s s a r y b e c a u s e o f t h e 1 3 - 1 1 C C M E M O R A N D U M - 1 6 F O O T C O D E A M E N D M E N T A P R I L 6 , 2 0 0 4 P A G E 9 e s t a b l i s h m e n t o f t h e m a x i m u m h e i g h t s b a s e d o n e x i s t i n g a n d f i n i s h e d g r a d e s . F u r t h e r m o r e , i f a p r o j e c t i s p r o p o s e d t o b e c o n s t r u c t e d a t 1 6 - f e e t , t h e c o n c e r n w o u l d n o t f o c u s o n t h e i n t e r i o r f l o o r p l a n , b u t r a t h e r o n t h e e x t e r i o r a p p e a r a n c e , w h i c h w o u l d b e r e v i e w e d u n d e r t h e N e i g h b o r h o o d C o m p a t i b i l i t y g u i d e l i n e s , i f a p r o j e c t t r i p s o n e o f t h e n e i g h b o r h o o d c o m p a t i b i l i t y t r i g g e r s . T h e r e f o r e , i f t h e C o u n c i l w i s h e s t o e l i m i n a t e t h i s H e i g h t V a r i a t i o n a p p l i c a t i o n t r i g g e r a n d n o t r e q u i r e a H e i g h t V a r i a t i o n p e r m i t f o r p r o j e c t s i n v o l v i n g t w o - s t o r i e s , w h i c h a r e u n d e r 1 6 - f e e t i n h e i g h t , t h e n t h e f o l l o w i n g l a n g u a g e m a y b e d e l e t e d : S t r u c t u r e s a l l o w e d p u r s u a n t ° t o t h i s s u b s e c t i o n s h a l ! B o n t a m n o m o r e t h a n o n o s t o r y ( D e I J a r s a n d b a s e m e n t s a r e O * 9 F R P t e d f r o m t h i s r e q f : l ! r e m e n t ) a n d s h a l l n o t e x c e e d t w e n t y - f e e t i n h e i g h t , a s m e a s u r e d f r o m t h e p o i n t w h e r e t h e l o w e s t f o u n d a t i o n o r s l a b m e e t s f i n i s h e d g r a d e , t o t h e r i d g e l i n e o r h i g h e s t p o i n t o f t h e s t r u c t u r e . O t h e r w i s e a h e i g h t v a r i a t i o n p e r m i t s h a l l b e r e q u i r e d . B a s e d o n t h e a b o v e d i s c u s s i o n , S t a f f r e s p e c t f u l l y r e q u e s t s C o u n c i l d i r e c t i o n o n t h e m a t t e r s d i s c u s s e d a n d t h e s u g g e s t e d c o d e a m e n d m e n t l a n g u a g e . I n t h e e v e n t t h e C o u n c i l w i s h e s t o c o n t i n u e t h e d i s c u s s i o n o n t h e m a t t e r u n t i l a f t e r r e c e i v i n g a m o r e c o m p r e h e n s i v e r e c o m m e n d a t i o n f r o m t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n o r t o f u r t h e r m o d i f y t h e c o d e l a n g u a g e c o n t e m p l a t e d , t h e C o u n c i l m a y w i s h t o c o n s i d e r r e p e a l i n g U r g e n c y O r d i n a n c e N o . 4 0 0 U t o a v o i d p u b l i c c o n f u s i o n . A D D I T I O N A L I N F O R M A T I O N D i s c u s s i o n o f P r o p o s i t i o n M b y t h e C i t y A t t o r n e y S e c t i o n 1 o f P r o p o s i t i o n M s t a t e s , i n r e l e v a n t p a r t , t h a t i t s p u r p o s e i s t o p r e v e n t t h e n e e d l e s s d e s t r u c t i o n a n d i m p a i r m e n t o f l i m i t e d v i s t a p o i n t s a n d v i e w l o t s . " S p e c i f i c a l l y , t h i s O r d i n a n c e : " 1 . P r o t e c t s , e n h a n c e s a n d p e r p e t u a t e s v i e w s a v a i l a b l e t o p r o p e r t y o w n e r s a n d v i s i t o r s b e c a u s e o f t h e u n i q u e t o p o g r a p h i c a l f e a t u r e s o f t h e P a l o s V e r d e s P e n i n s u l a . T h e s e v i e w s p r o v i d e u n i q u e a n d i r r e p l a c e a b l e a s s e t s t o t h e C i t y a n d i t s n e i g h b o r i n g c o m m u n i t i e s a n d p r o v i d e f o r t h i s a n d f u t u r e g e n e r a t i o n s e x a m p l e s o f t h e u n i q u e p h y s i c a l s u r r o u n d i n g s w h i c h a r e c h a r a c t e r i s t i c o f t h e C i t y . " 2 . D e f i n e s a n d p r o t e c t s f i n i t e v i s u a l r e s o u r c e s b y e s t a b l i s h i n g l i m i t s w h i c h c o n s t r u c t i o n a n d p l a n t g r o w t h c a n a t t a i n b e f o r e e n c r o a c h i n g o n t o a v i e w . " 3 . I n s u r e s t h a t t h e d e v e l o p m e n t o f e a c h p a r c e l o f l a n d o r a d d i t i o n s t o r e s i d e n c e s o r s t r u c t u r e s o c c u r i n a m a n n e r w h i c h i s h a r m o n i o u s a n d m a i n t a i n s n e i g h b o r h o o d c o m p a t i b i l i t y a n d t h e c h a r a c t e r o f c o n t i g u o u s s u b - c o m m u n i t y d e v e l o p m e n t a s d e ~ n e d i n t h e G e n e r a l P l a n . " 4 . R e q u i r e s t h e p r u n i n g o f d e n s e f o l i a g e o r t r e e g r o w t h w h i c h a l o n e , o r i n c o n j u n c t i o n w i t h c o n s t r u c t i o n , e x c e e d s d e f i n e d l i m i t s . " 1 3 - 1 2 C C M E M O R A N D U M - 1 6 F O O T C O D E A M E N D M E N T A P R I L 6 , 2 0 0 4 P A G E 1 0 S e c t i o n 5 o f P r o p o s i t i o n M , w h i c h i s n o t c o d i f i e d w i t h i n t h e M u n i c i p a l C o d e , s t a t e s t h a t f u t u r e C i t y C o u n c i l s m a y a m e n d i t s p r o v i s i o n s , i f s u c h a m e n d m e n t s a r e n e c e s s a r y t o e f f e c t u a t e o r e n h a n c e i t s p u r p o s e s : " T o t h e e x t e n t t h e C i t y C o u n c i l f i n d s t h a t c h a n g e s t o t h i s O r d i n a n c e a r e n e c e s s a r y t o e f f e c t u a t e o r e n h a n c e t h e p u r p o s e s o f t h i s O r d i n a n c e a s s t a t e d i n S e c t i o n 1 , t h e C i t y C o u n c i l m a y a m e n d t h i s O r d i n a n c e , f o l l o w i n g t h e p r o c e d u r e s , i n c l u d i n g a l l r e q u i r e d p u b l i c h e a r i n g s , f o r a m e n d i n g z o n i n g o r d i n a n c e s . T h e C i t y C o u n c i l i s e m p o w e r e d t o a d o p t s u c h p r o c e d u r e s a n d r u l e s o r r e g u l a t i o n s a s a r e n e c e s s a r y t o i m p l e m e n t t h i s O r d i n a n c e . " W h e n t h e n C i t y A t t o r n e y A r i e l C a l o n n e a n a l y z e d t h e p r o v i s i o n s o f P r o p o s i t i o n M t h a t a r e r e l a t e d t o s t r u c t u r e s a n d c o m p a r e d t h e m t o t h e t h e n - c u r r e n t p r o v i s i o n s o f t h e M u n i c i p a l C o d e , h e s t a t e d : " E x i s t i n g R a n c h o P a l o s V e r d e s M u n i c i p a l C o d e p r o v i s i o n s p e r m i t c o n s t r u c t i o n o f , o r a d d i t i o n s t o , r e s i d e n c e s o f u p t o s i x t e e n ( 1 6 ) f e e t i n h e i g h t , a s m e a s u r e d i n a s p e c i f i e d m a n n e r . E x i s t i n g M u n i c i p a l C o d e p r o v i s i o n s f u r t h e r a l l o w r e s i d e n t i a l s t r u c t u r e s o f u p t o t h i r t y ( 3 0 ) f e e t i n h e i g h t , a s m e a s u r e d i n a s p e c i f i e d m a n n e r , u p o n i s s u a n c e o f a d i s c r e t i o n a r y h e i g h t v a r i a t i o n p e r m i t . B e f o r e a h e i g h t v a r i a t i o n p e r m i t c a n b e i s s u e d u n d e r e x i s t i n g M u n i c i p a l C o d e p r o v i s i o n s , t h e C i t y m u s t d e t e r m i n e , a m o n g o t h e r t h i n g s , t h a t d e f i n e d v i e w l o t s a r e p r o t e c t e d f r o m s i g n i f i c a n t v i e w i m p a i r m e n t a n d t h a t n o s i g n i f i c a n t c u m u l a t i v e v i e w i m p a c t w i l l r e s u l t f r o m t h e h e i g h t v a r i a t i o n . " T h e p r o p o s e d m e a s u r e w o u l d m o d i f y t h e e x i s t i n g h e i g h t v a r i a t i o n p e r m i t r e q u i r e m e n t s i n s e v e r a l w a y s . T h e m a x i m u m h e i g h t a l l o w e d w i t h a h e i g h t v a r i a t i o n p e r m i t w o u l d b e r e d u c e d t o t w e n t y s i x ( 2 6 ) f e e t . A n e a r l y n e i g h b o r h o o d c o n s u l t a t i o n p r o c e s s w o u l d b e c r e a t e d t o r e q u i r e t h e p e r s o n s e e k i n g t h e h e i g h t v a r i a t i o n p e r m i t t o t a k e r e a s o n a b l e s t e p s t o c o n s u l t w i t h p r o p e r t y o w n e r s w i t h i n f i v e h u n d r e d ( 5 0 0 ) f e e t . I f a n i n t e r e s t e d n e i g h b o r h o o d h o m e o w n e r s ' a s s o c i a t i o n e x i s t s , t h e a p p l i c a n t w o u l d b e r e q u i r e d t o r e q u e s t i t s p o s i t i o n o n t h e a p p l i c a t i o n . T h e p r o p o s e d m e a s u r e w o u l d r e q u i r e h e i g h t v a r i a t i o n p e r m i t s t o b e s u p p o r t e d b y a f i n d i n g t h a t a p r o p o s e d s t r u c t u r e w o u l d n o t s i g n i f i c a n t l y i m p a i r v i e w s f r o m t h e v i e w i n g a r e a o f o t h e r p a r c e l s . " T h e p r o p o s e d m e a s u r e r e q u i r e s h e i g h t v a r i a t i o n p e r m i t s t o b e s u p p o r t e d b y a f i n d i n g t h a t t h e p r o p o s a l i s c o m p a t i b l e w i t h t h e i m m e d i a t e n e i g h b o r h o o d c h a r a c t e r , a s d e f i n e d t o i n c l u d e t h e s c a l e o f d e v e l o p m e n t o f s u r r o u n d i n g r e s i d e n c e s , a r c h i t e c t u r a l s t y l e s a n d m a t e r i a l s , a n d f r o n t y a r d s e t b a c k s . " . T h e a m e n d m e n t t o t h e C o d e t h a t i s s e t f o r t h i n U r g e n c y O r d i n a n c e N o . 4 0 0 U w o u l d a l l o w t h e p o r t i o n o f a p r o p o s e d d e v e l o p m e n t ( F o r p u r p o s e s o f t h i s d i s c u s s i o n , " d e v e l o p m e n t " m e a n s a n e n t i r e l y n e w s t r u c t u r e o r a n a d d i t i o n t o a n e x i s t i n g s t r u c t u r e ) . t h a t i s a t o r b e l o w 1 6 f e e t i n h e i g h t t o b e r e v i e w e d f o r p o t e n t i a l v i e w i m p a i r m e n t , i f a h e i g h t v a r i a t i o n a p p l i c a t i o n i s r e q u i r e d f o r a p o r t i o n o f t h e d e v e l o p m e n t t h a t w i l l e x c e e d 1 6 f e e t i n h e i g h t . ( T h e a m e n d m e n t d o e s n o t a f f e c t a n y p r o p o s e d s i n g l e - f a m i l y r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t p r o j e c t t h a t d o e s n o t e x c e e d 1 6 f e e t i n h e i g h t . ) 1 3 - 1 3 C C M E M O R A N D U M - 1 6 F O O T C O D E A M E N D M E N T A P R I L 6 , 2 0 0 4 P A G E 1 1 T h e c u r r e n t q u e s t i o n t h a t i s b e i n g p o s e d i s w h e t h e r t h i s a m e n d m e n t e f f e c t u a t e s o r e n h a n c e s t h e p u r p o s e s o f P r o p o s i t i o n M s o t h a t t h e C i t y C o u n c i l c a n a p p r o v e i t , o r i s v o t e r a p p r o v a l o f t h e a m e n d m e n t r e q u i r e d ? O n e o f t h e o v e r a r c h i n g p u r p o s e s o f P r o p o s i t i o n M w a s t o p r o t e c t a n d e n h a n c e v i e w s , a s s t a t e d i n t h e f i r s t p u r p o s e o f S e c t i o n 1 . A l l o w i n g t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n a n d C i t y C o u n c i l t o r e v i e w t h e p o r t i o n s o f a n e w d e v e l o p m e n t t h a t a r e b e l o w 1 6 f e e t i n h e i g h t f o r p o t e n t i a l s i g n i f i c a n t v i e w i m p a i r m e n t a n d a d j u s t a n y p o r t i o n o f t h e p r o j e c t , r e g a r d l e s s w h e t h e r a b o v e o r b e l o w 1 6 f e e t i n h e i g h t , t o e l i m i n a t e o r m i n i m i z e a v i e w i m p a i r m e n t c l e a r l y a d v a n c e s t h e p u r p o s e o f p r o t e c t i n g v i e w s , s o t h a t v o t e r a p p r o v a l o f t h i s a m e n d m e n t s h o u l d n o t b e r e q u i r e d . O n t h e o t h e r h a n d , i t c a n b e a r g u e d t h a t t h i s a m e n d m e n t c o n f l i c t s w i t h t h e s e c o n d p u r p o s e o f P r o p o s i t i o n M , w h i c h w a s t o r e t a i n t h e p r e - e x i s t i n g r i g h t t o d e v e l o p a s t r u c t u r e t h a t d i d n o t e x c e e d s i x t e e n f e e t i n h e i g h t " b y e s t a b l i s h i n g l i m i t s w h i c h c o n s t r u c t i o n a n d p l a n t g r o w t h c a n a t t a i n b e f o r e e n c r o a c h i n g o n t o a v i e w . " ( E m p h a s i s a d d e d . ) I n t h e i m p a r t i a l a n a l y s i s o f P r o p o s i t i o n M , M r . C a l o n n e d i s c u s s e d t h e t h e n - e x i s t i n g C o d e p r o v i s i o n s t h a t a l l o w e d d e v e l o p m e n t u p t o 1 6 f e e t i n h e i g h t ; h i s a n a l y s i s d o e s n o t s t a t e t h a t P r o p o s i t i o n M w o u l d a l t e r t h o s e p r o v i s i o n s . H o w e v e r , b e c a u s e t h e r e c e n t a m e n d m e n t d o e s n o t a f f e c t t h e r i g h t t o b u i l d a s t r u c t u r e t h a t i s e n t i r e l y w i t h i n t h e 1 6 - f o o t h e i g h t l i m i t , i t c a n b e a r g u e d t h a t t h e a m e n d m e n t i s c o n s i s t e n t w i t h t h e s e c o n d p u r p o s e o f t h e P r o p o s i t i o n s o t h a t v o t e r a p p r o v a l i s n o t r e q u i r e d . A l t h o u g h t h e a m e n d m e n t a n d t h i s d i s c u s s i o n f o c u s u p o n t h e p o r t i o n s o f P r o p o s i t i o n M t h a t a d d r e s s t h e d e v e l o p m e n t o f s t r u c t u r e s , a s i g n i f i c a n t p o r t i o n o f t h e P r o p o s i t i o n a d d r e s s e s f o l i a g e a n d t h e h e i g h t l i m i t s t o w h i c h i t c a n g r o w b e f o r e s o m e o n e c a n f i l e a n a p p l i c a t i o n t o h a v e i t r e m o v e d s o t h a t a v i e w c a n b e r e s t o r e d ( s i x t e e n f e e t o r t h e r i d g e l i n e o f t h e s t r u c t u r e , w h i c h e v e r i s l e s s ) . I t i s i n t e r e s t i n g t o n o t e t h a t u n d e r t h e r e c e n t a m e n d m e n t , s o m e p r o p e r t y o w n e r s a c t u a l l y c o u l d h a v e t h e r i g h t t o k e e p f o l i a g e o n t h e i r p r o p e r t i e s t h a t c o m p l e t e l y o b l i t e r a t e s a v i e w ( a s s u m i n g t h e r i d g e l i n e o f t h e s t r u c t u r e i s a t l e a s t s i x t e e n f e e t t a l l ) , b u t w o u l d n o t h a v e t h e r i g h t t o b u i l d a n e w s t r u c t u r e t h a t i s l e s s t h a n s i x t e e n f e e t i n h e i g h t w i t h o u t a h e i g h t v a r i a t i o n b e c a u s e a p o r t i o n o f t h e p r o p o s e d s t r u c t u r e w i l l e x c e e d s i x t e e n f e e t i n h e i g h t . I t i s d o u b t f u l t h a t t h e d r a f t e r s o f P r o p o s i t i o n M i n t e n d e d t h i s r e s u l t . I t s h o u l d a l s o b e n o t e d t h a t h i s t o r i c a l l y , d o c u m e n t e d a s f a r b a c k a s 1 9 8 9 ( a f t e r t h e a d o p t i o n o f P r o p o s i t i o n M ) , t h e p r a c t i c e o f t h e C i t y h a s b e e n t o a s s e s s t h e i m p a c t o n v i e w s o n l y w i t h r e s p e c t t o t h e c o m p o n e n t s o f a p r o j e c t t h a t a r e a b o v e 1 6 - f e e t i n h e i g h t i n c o n n e c t i o n w i t h H e i g h t V a r i a t i o n a p p l i c a t i o n s . T h i s a p p r o a c h w a s u p h e l d b y b o t h t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n a n d C i t y C o u n c i l o n a p p e a l . 1 I n s i t u a t i o n s w h e n a n o r d i n a n c e i s a m b i g u o u s , i n t e r p r e t a t i o n s o f i t s p r o v i s i o n s b y c i t y s t a f f a n d t h e a d m i n i s t r a t i v e b o d i e s t h a t a r e c h a r g e d w i t h e n f o r c i n g a n d i n t e r p r e t i n g i t s p r o v i s i o n s a r e e n t i t l e d t o g r e a t 1 A d d i t i o n a l l y , t h e s u b m i t t a l r e q u i r e m e n t s f o r a H e i g h t V a r i a t i o n a p p l i c a t i o n r e q u i r e a s i l h o u e t t e , d e p i c t i n g t h e p r o p o s e d c o n s t r u c t i o n a b o v e 1 6 - f e e t , b e e r e c t e d t o a s s i s t t h e d e c i s i o n m a k e r s a n d t h e p U b l i c i n t h e a s s e s s m e n t o f v i e w s , a s w e l l a s m a s s i n g o f a s t r u c t u r e f o r N e i g h b o r h o o d C o m p a t i b i l i t y p u r p o s e s . I n f a c t , t h e s u b m i t t a l r e q u i r e m e n t s r e q u i r e t h a t s p e c i f i c c o l o r f l a g s b e p l a c e d t h a t d e m a r c a t e t h e 1 6 - f o o t h e i g h t l i m i t , i n a d d i t i o n t o c o l o r f l a g s d e m a r c a t i n g t h e p r o p o s e d r o o f r i d g e l i n e . 1 3 - 1 4 C C M E M O R A N D U M - 1 6 F O O T C O D E A M E N D M E N T A P R I L 6 , 2 0 0 4 P A G E 1 2 w e i g h t b y t h e c o u r t s . ( H i g h l a n d R a n c h v . A g r i c u l t u r a l L a b o r R e l a t i o n s B o a r d . 2 9 C a 1 . 3 d 8 4 8 . 8 5 9 ( 1 9 8 1 ) . B a s e d o n t h e s e p r i o r d e t e r m i n a t i o n s a n d i n t e r p r e t a t i o n s , i t a p p e a r s t h a t t h e i n t e n t o f P r o p o s i t i o n M w a s t o a n a l y z e o n l y t h o s e p o r t i o n s o f t h e s t r u c t u r e t h a t w e r e a b o v e s i x t e e n f e e t . A f t e r p e r f o r m i n g t h i s a n a l y s i s , o n b a l a n c e , i t a p p e a r s t h a t t h e r e c e n t a m e n d m e n t , w h i c h w a s a d o p t e d b y t h e C i t y C o u n c i l i n U r g e n c y O r d i n a n c e N o . 4 0 0 U , d o e s e f f e c t u a t e a n d e n h a n c e o n e o f t h e p r i m a r y p u r p o s e s o f P r o p o s i t i o n M o f p r e s e r v i n g v i e w s f r o m r e s i d e n t i a l l o t s i n t h e C i t y . A c c o r d i n g l y , e v e n t h o u g h t h e a m e n d m e n t d e p a r t s f r o m p r i o r C i t y p r a c t i c e , a p p r o v a l b y t h e v o t e r s d o e s n o t a p p e a r t o b e r e q u i r e d . O f c o u r s e , t o r e m o v e a l l d o u b t a b o u t t h i s c o n c l u s i o n , a b a l l o t m e a s u r e c o u l d b e p r e p a r e d s o t h a t t h i s i s s u e w o u l d b e p r e s e n t e d t o t h e v o t e r s . H i s t o r i c a l I n f o r m a t i o n R e g a r d i n g H e i g h t V a r i a t i o n A p p l i c a t i o n s S i n c e t h e i n c e p t i o n o f t h e H e i g h t V a r i a t i o n r e q u i r e m e n t i n 1 9 7 6 , t h e C i t y h a s r e c e i v e d a p p r o x i m a t e l y 1 , 0 3 1 a p p l i c a t i o n r e q u e s t s . O f t h a t n u m b e r , a p p r o x i m a t e l y 3 2 5 a p p l i c a t i o n s i n v o l v e d c o n s t r u c t i o n a b o v e a n d b e l o w 1 6 · f e e t i n h e i g h t , w h i c h i s a p p r o x i m a t e l y 3 1 % o f t h e t o t a l n u m b e r o f H e i g h t V a r i a t i o n a p p l i c a t i o n s s u b m i t t e d t o t h e C i t y . I t s h o u l d b e n o t e d t h a t t h e i n f o r m a t i o n g a t h e r e d f r o m t h e C i t y l o g · b o o k s , e s p e c i a l l y p r e · 1 9 8 3 , c o n t a i n e d l i m i t e d i n f o r m a t i o n o n p r o j e c t d e s c r i p t i o n s . T h e r e f o r e , t h e f i g u r e s p r o v i d e d a r e c o n s i d e r e d t o b e e s t i m a t e s . I t s h o u l d b e n o t e d t h a t t o d a t e , f i v e H e i g h t V a r i a t i o n a p p l i c a t i o n s h a v e b e e n p r o c e s s e d u n d e r t h e n e w f i n d i n g s e s t a b l i s h e d b y t h e U r g e n c y O r d i n a n c e . O f t h e s e f i v e a p p l i c a t i o n s , o n l y o n e r e q u e s t w a s d e n i e d b e c a u s e o f a v i e w i m p a i r m e n t . H o w e v e r , t h e d e n i a l w a s b a s e d o n a v i e w i m p a i r m e n t r e s u l t i n g f r o m p r o p o s e d c o n s t r u c t i o n a b o v e 1 6 · f e e t , a s t h e p o r t i o n b e l o w 1 6 · f e e t w a s n o t v i s i b l e f r o m t h e v i e w i n g a r e a . P u b l i c N o t i f i c a t i o n P u r s u a n t t o t h e D e v e l o p m e n t C o d e , a p u b l i c n o t i c e w a s p u b l i s h e d i n t h e P e n i n s u l a N e w s o n M a r c h 2 0 , 2 0 0 4 i n v i t i n g p u b l i c c o m m e n t s o n t h e p r o p o s e d c o d e a m e n d m e n t . T o d a t e , t w o w r i t t e n c o m m e n t s h a v e b e e n s u b m i t t e d t o t h e C i t y a n d a r e a t t a c h e d f o r C o u n c i l r e v i e w . I n t h e e v e n t t h e C i t y r e c e i v e s a d d i t i o n a l p u b l i c c o m m e n t s a f t e r t h e t r a n s m i t t a l o f t h i s S t a f f R e p o r t , S t a f f w i l l p r e s e n t t h e c o m m e n t s a t t h e A p r i l 6 t h p u b l i c h e a r i n g . A T T A C H M E N T S • U r g e n c y O r d i n a n c e N o . 4 0 0 U • C o u n c i l m a n L o n g ' s M a r c h 2 3 , 2 0 0 4 C o m m e n t L e t t e r • P . C . R e s o l u t i o n N o . 2 0 0 3 · 6 2 • R P V M C S e c t i o n 1 7 . 8 4 . 0 6 0 ( A ) ( 2 ) - S t r u c t u r e s D e s t r o y e d b y a N a t u r a l D i s a s t e r o r I n v o l u n t a r y A c t • P r o p o s i t i o n L a n d M • O r i g i n a l H e i g h t V a r i a t i o n C o d e R e q u i r e m e n t ( a d o p t e d i n 1 9 7 5 ) 1 3 - 1 5 C C M E M O R A N D U M - 1 6 F O O T C O D E A M E N D M E N T A P R I L 6 , 2 0 0 4 P A G E 1 3 • P u b l i c C o m m e n t s R e s p e c t f u l l y s u b m i t t e d : J o e l R o j a s , A I C P D i r e c t o r o f P l a n n i n g , B u i l d i n g a n d C o d e E n f o r c e m e n t R e v i e w e d , L e s E v a n s C i t y M a n a g e r M : \ C O D E A M E N D M E N T S \ z O N 2 0 0 3 - D 0 4 1 7 1 6 F O O T H E I G H T \ C C M E M O 0 4 - D S - 0 4 . d o c 1 3 - 1 6 M E M O R A N D U M T O : F R O M : D A T E : S U B J E C T : H O N O R A B L E M A Y O R A N D M E M B E R S O F T H E C I T Y C O U N C I L D I R E C T O R O F P L A N N I N G , B U I L D I N G A N D C O D E E N F O R C E M E N T A P R I L 2 0 , 2 0 0 4 Z O N 2 0 0 3 · 0 0 4 1 7 ( 1 6 · F O O T H E I G H T C O D E A M E N D M E N T ) . S t a f f C o o r d i n a t o r : A r a M i c h a e l M i h r a n i a n , S e n i o r P l a n n e r R E C O M M E N D A T I O N 1 . I n t r o d u c e O r d i n a n c e N o . _ , a C i t y i n i t i a t e d p r o p o s a l t o a m e n d T i t l e 1 7 o f t h e C i t y ' s M u n i c i p a l C o d e a f f i r m i n g t h e C i t y ' s h i s t o r i c a l i n t e r p r e t a t i o n o f t h e 1 6 - f o o t h e i g h t r e q u i r e m e n t a n d c l a r i f y i n g t h e " v i e w " f i n d i n g a s i t r e l a t e s t o t h e H e i g h t V a r i a t i o n a n d G r a d i n g a p p l i c a t i o n s . 2 . A d o p t R e s o l u t i o n N o . 2 0 0 4 - _ , t h e r e b y a m e n d i n g t h e H e i g h t V a r i a t i o n G u i d e l i n e s a n d t h e N e i g h b o r h o o d C o m p a t i b i l i t y H a n d b o o k t o m a k e t h e l a n g u a g e c o n s i s t e n t w i t h t h e p r o p o s e d c o d e a m e n d m e n t s . E X E C U T I V E S U M M A R Y O n A p r i l 6 , 2 0 0 4 , t h e C i t y C o u n c i l a d o p t e d U r g e n c y O r d i n a n c e N o . 4 0 4 U , r e p e a l i n g U r g e n c y O r d i n a n c e N o . 4 0 0 U a n d p r o v i d i n g S t a f f w i t h S p e c i f i c d i r e c t i o n f o r a m e n d i n g t h e D e v e l o p m e n t C o d e t o a f f i r m t h e a p p l i c a t i o n o f t h e 1 6 - f o o t h e i g h t l i m i t a n d c l a r i f y t h e a p p l i c a t i o n o f t h e H e i g h t V a r i a t i o n a n d G r a d i n g P e r m i t F i n d i n g s . T h e C o u n c i l d i r e c t e d S t a f f t o b r i n g b a c k p r e c i s e c o d e a m e n d m e n t l a n g u a g e f o r c o n s i d e r a t i o n a t i t s A p r i l 2 0 , 2 0 0 4 m e e t i n g . P u r s u a n t t o C o u n c i l d i r e c t i o n , S t a f f h a s p r e p a r e d t h e r e s p e c t i v e c o d e a m e n d m e n t l a n g u a g e a n d r e s p e c t f u l l y r e q u e s t s C o u n c i l d i r e c t i o n o n t h e p r o p o s e d l a n g u a g e . A d d i t i o n a l l y , S t a f f r e s p e c t f u l l y r e q u e s t s C o u n c i l d i r e c t i o n o n p r o p o s e d a m e n d m e n t s t o t h e H e i g h t V a r i a t i o n G u i d e l i n e s a n d t h e N e i g h b o r h o o d C o m p a t i b i l i t y H a n d b o o k t h a t w i l l e m u l a t e t h e n e w p r o p o s e d c o d e a m e n d m e n t l a n g u a g e . 1 3 - 1 7 C C M E M O R A N D U M - 1 6 F O O T C O D E A M E N D M E N T A P R i l 2 0 , 2 0 0 4 P A G E 2 B A C K G R O U N D O n A p r i l 6 , 2 0 0 4 , t h e C i t y C o u n c i l o p e n e d t h e p U b l i c h e a r i n g t o r e c e i v e p u b l i c t e s t i m o n y o n t h e m a t t e r r e l a t e d t o t h e H e i g h t V a r i a t i o n p e r m i t f i n d i n g s . A f t e r c o n s i d e r i n g t h e c o m m e n t s m a d e b y t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n a t i t s M a r c h 2 3 r d m e e t i n g , r e c e i v i n g p u b l i c t e s t i m o n y , a n d f u r t h e r d i s c u s s i n g t h e m a t t e r , t h e C o u n c i l , w i t h a v o t e o f 4 - 1 , a d o p t e d U r g e n c y O r d i n a n c e N o . 4 0 4 U , w h i c h r e p e a l e d U r g e n c y O r d i n a n c e N o . 4 0 0 U . T h e C o u n c i l d i r e c t e d S t a f f t o c o m e b a c k a t i t s A p r i l 2 0 , 2 0 0 4 m e e t i n g w i t h s p e c i f i c c o d e l a n g u a g e t h a t a f f i r m s t h e h i s t o r i c a p p l i c a t i o n o f t h e 1 6 - f o o t h e i g h t l i m i t a s b e i n g a " b y - r i g h t " h e i g h t l i m i t f o r a l l c i t y w i d e r e s i d e n t i a l p r o p e r t i e s . T h e d r a f t m i n u t e s f r o m t h e A p r i l 6 , 2 0 0 4 C i t y C o u n c i l m e e t i n g a r e u n d e r s e p a r a t e c o v e r . G i v e n t h e C o u n c i l ' s a c t i o n , a t t a c h e d i s t h e d r a f t o r d i n a n c e t h a t c o n t a i n s t h e l a n g u a g e d i r e c t e d b y t h e C o u n c i l a n d t h e d r a f t r e s o l u t i o n t h a t w i l l m a k e t h e l a . n g u a g e c o n t a i n e d i n t h e H e i g h t V a r i a t i o n G u i d e l i n e s a n d N e i g h b o r h o o d C o m p a t i b i l i t y H a n d b o o k c o n s i s t e n t w i t h t h e p r o p o s e d c o d e a m e n d m e n t l a n g u a g e . I n o r d e r t o r e v i e w t h e s p e c i f i c d r a f t c o d e a m e n d m e n t l a n g u a g e , p l e a s e r e f e r t o t h e a t t a c h e d o r d i n a n c e a n d r e s o l u t i o n . E N V I R O N M E N T A L A S S E S S M E N T I n a c c o r d a n c e w i t h t h e p r o v i s i o n s o f t h e C a l i f o r n i a E n v i r o n m e n t a l Q u a l i t y A c t ( C E Q A ) , S t a f f h a s d e t e r m i n e d t h a t t h e p r o p o s e d c o d e a m e n d m e n t s t o t h e R a n c h o P a l o s V e r d e s D e v e l o p m e n t C o d e w i l l r e q u i r e a n a d d e n d u m ' t o t h e E n v i r o n m e n t a l A s s e s s m e n t a n d N e g a t i v e D e c l a r a t i o n p r e p a r e d a n d a p p r o v e d b y t h e C i t y C o u n c i l u n d e r R e s o l u t i o n N o . 9 7 - 2 5 f o r a m e n d m e n t s t o T i t l e s 1 6 a n d 1 7 o f t h e C i t y ' s M u n i c i p a l C o d e . A t t h e t i m e t h e C i t y C o u n c i l a d o p t e d t h e N e g a t i v e D e c l a r a t i o n , i t f o u n d : 1 ) t h a t t h e r e w o u l d b e n o s i g n i f i c a n t a d v e r s e e n v i r o n m e n t a l i m p a c t s r e s u l t i n g f r o m t h e a d o p t i o n o f t h e a m e n d m e n t s ; 2 ) t h a t m a n y o f t h e a m e n d m e n t s w e r e c l a r i f i c a t i o n s a n d m i n o r n o n - s u b s t a n t i v e r e v i s i o n s ; a n d 3 ) t h a t t h e n e w a m e n d m e n t s r e a f f i r m t h e h i s t o r i c i n t e r p r e t a t i o n a n d a p p l i c a t i o n o f t h e 1 6 - f o o t h e i g h t r e q u i r e m e n t a n d c l a r i f y t h e H e i g h t V a r i a t i o n a n d G r a d i n g P e r m i t F i n d i n g s . S t a f f b e l i e v e s t h a t t h e p r o p o s e d a m e n d m e n t s c l a r i f y t h e e x i s t i n g C o d e r e q u i r e m e n t s a n d p r o v i d e t h e d e c i s i o n m a k e r s , S t a f f a n d t h e p u b l i c w i t h d i r e c t i o n o n h o w t o p r o c e s s r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t a p p l i c a t i o n s . A s s u c h , S t a f f i s o f t h e o p i n i o n t h a t s a i d a m e n d m e n t s t o t h e C o d e w i l l n o t r e s u l t i n a n y n e w s i g n i f i c a n t e n v i r o n m e n t a l e f f e c t s , b u t r a t h e r s e r v e t o r e d u c e i m p a c t s u p o n t h e e n v i r o n m e n t . A s a r e s u l t , n o f u r t h e r e n v i r o n m e n t a l r e v i e w w i l l b e i s n e c e s s a r y o t h e r t h a n t h e a d o p t i o n o f A d d e n d u m N o . 1 0 t o E n v i r o n m e n t a l A s s e s s m e n t N o . 6 9 4 a n d N e g a t i v e D e c l a r a t i o n . D I S C U S S I O N C o d e A m e n d m e n t s P u r s u a n t t o t h e C o u n c i l ' s a d o p t e d m o t i o n a t i t s A p r i l 6 , 2 0 0 4 m e e t i n g , t h e f o l l o w i n g s e c t i o n c o n t a i n s a s u m m a r y o f t h e c o d e a m e n d m e n t s b e i n g p r e s e n t e d t o t h e C o u n c i l f o r c o n s i d e r a t i o n t h i s e v e n i n g . T o v i e w t h e s p e c i f i c c o d e a m e n d m e n t l a n g u a g e , 1 3 - 1 8 C C M E M O R A N D U M - 1 6 F O O T C O D E A M E N D M E N T A P R I L 2 0 , 2 0 0 4 P A G E 3 p l e a s e s e e t h e a t t a c h e d d r a f t o r d i n a n c e t h a t c o n t a i n s u n d e r l i n e d t e x t r e p r e s e n t i n g a d d e d l a n g u a g e , a n d s t r i k e t h r o u g h t e x t r e p r e s e n t i n g d e l e t e d l a n g u a g e . 1 . H e i g h t V a r i a t i o n F i n d i n g s F o r t h e p u r p o s e o f t h e v i e w a n d p r i v a c y f i n d i n g s r e q u i r e d f o r a H e i g h t V a r i a t i o n a p p l i c a t i o n , t h e C o u n c i l a g r e e d t h a t o n l y p r o p o s e d p o r t i o n s a b o v e 1 6 - f e e t a r e t o b e a n a l y z e d . T o i m p l e m e n t t h i s d i r e c t i o n , H e i g h t V a r i a t i o n F i n d i n g s N o s . 2 , 4 , 5 , 6 , a n d 9 o f S e c t i o n 1 7 . 0 2 . 0 4 0 ( C ) ( 1 ) a r e p r o p o s e d t o b e a m e n d e d ( s e e p a g e s 5 a n d 6 o f t h e a t t a c h e d d r a f t o r d i n a n c e ) . 2 . T w o - S t o r y S t r u c t u r e s U n d e r 1 6 - f e e t A c c o r d i n g t o S e c t i o n 1 7 . 0 2 . 0 4 0 ( B ) ( 1 ) ( c ) o f t h e R P V M C , a H e i g h t V a r i a t i o n p e r m i t i s r e q u i r e d f o r a s t r u c t u r e o n a p a d l o t t h a t e x c e e d s o n e - s t o r y e v e n i f i t i s w i t h i n t h e 1 6 - f o o t h e i g h t l i m i t ( i t s h o u l d b e n o t e d t h a t t h e M u n i c i p a l C o d e d o e s n o t l i m i t t h e n u m b e r o f s t o r i e s ) . T h i s r e q u i r e m e n t w a s a d d e d i n 1 9 9 6 t o c l o s e a l o o p h o l e i n t h e p r e - e x i s t i n g D e v e l o p m e n t C o d e t h a t w a s a l l o w i n g t w o - s t o r y h o m e s t o b e b u i l t w i t h o u t t h e b e n e f i t o f a H e i g h t V a r i a t i o n a p p l i c a t i o n r e v i e w . S i n c e t h i s r e q u i r e m e n t h a s c a u s e d c o n f u s i o n i n t h e p a s t a n d i s n o l o n g e r n e c e s s a r y b e c a u s e o f t h e e s t a b l i s h e d m a x i m u m h e i g h t m e a s u r e m e n t s f r o m e x i s t i n g a n d f i n i s h e d g r a d e s , t h e C o u n c i l a g r e e d t o e l i m i n a t e t h i s H e i g h t V a r i a t i o n a p p l i c a t i o n t r i g g e r . A s s u c h , a H e i g h t V a r i a t i o n p e r m i t w i l l n o l o n g e r b e r e q u i r e d f o r p r o j e c t s i n v o l v i n g t w o - s t o r i e s , w h i c h a r e u n d e r 1 6 - f e e t i n h e i g h t . I n o r d e r t o i m p l e m e n t t h i s d i r e c t i o n , S e c t i o n 1 7 . 0 2 . 0 4 0 ( B ) ( 1 ) ( c ) w i l l b e a m e n d e d a c c o r d i n g l y ( s e e p a g e 5 o f t h e a t t a c h e d d r a f t O r d i n a n c e ) . 3 . G r a d i n g V i e w F i n d i n g A s o r i g i n a l l y r e c o m m e n d e d b y t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n a n d a p p r o v e d b y t h e C i t y C o u n c i l , i n c a s e s w h e r e g r a d i n g i s p r o p o s e d , i f t h e p r o p o s e d e a r t h m o v e m e n t r e s u l t s i n a l o w e r g r a d e e l e v a t i o n u n d e r t h e p r o p o s e d b u i l d i n g f o o t p r i n t , t h e n t h e v i e w f i n d i n g ( r e f e r r e d t o a s G r a d i n g F i n d i n g N o . 2 ) d o e s n o t a p p l y . C o n v e r s e l y , i n c a s e s w h e r e g r a d i n g i s p r o p o s e d t h a t w i l l r a i s e t h e e x i s t i n g g r a d e e l e v a t i o n , e i t h e r u n d e r t h e b u i l d i n g f o o t p r i n t o r e l s e w h e r e o n t h e l o t , t h e n t h e v i e w f i n d i n g w i l l a p p l y ( s e e p a g e 6 o f t h e a t t a c h e d d r a f t O r d i n a n c e ) . I t s h o u l d b e n o t e d t h a t a s d r a f t e d , t h e v i e w f i n d i n g w i l l a p p l y w h e n t h e e x i s t i n g g r a d e i s r a i s e d r e g a r d l e s s o f w h e t h e r t h e r e s u l t i n g s t r u c t u r e i s w i t h i n t h e h e i g h t l i m i t s d e s c r i b e d i n S e c t i o n 1 7 . 0 2 . 0 4 0 . 4 . T e a r - d o w n R e b u i l d S t r u c t u r e s C u r r e n t l y , S e c t i o n 1 7 . 8 4 . 0 6 0 ( A ) ( 2 ) o f t h e R P V M C a l l o w s s t r u c t u r e s d a m a g e d o r d e s t r o y e d d u e t o a n i n v o l u n t a r y a c t t o b e r e p l a c e d , r e p a i r e d o r r e s t o r e d t o t h e i r o r i g i n a l c o n d i t i o n . T h e C o u n c i l d i r e c t e d t h a t t h i s a l l o w a n c e a l s o b e a p p l i e d t o s t r u c t u r e s t h a t a r e v o l u n t a r i l y d e m o l i s h e d l i k e " t e a r - d o w n / r e b u i l d " p r o j e c t s . H o w e v e r , t h i s r e q u i r e m e n t o n l y a p p l i e s i n s i t u a t i o n s w h e r e t h e p r o p o s e d s t r u c t u r e w i l l b e c o n s t r u c t e d w i t h i n t h e s a m e m a x i m u m b u i l d i n g h e i g h t , s q u a r e f o o t a g e a n d g e n e r a l 1 3 - 1 9 C C M E M O R A N D U M - 1 6 F O O T C O D E A M E N D M E N T A P R I L 2 0 , 2 0 0 4 P A G E 4 l o c a t i o n a s t h e o r i g i n a l s t r u c t u r e . F u r t h e r m o r e , i n t e r m s o f v i e w a n a l y s i s , t h e C o u n c i l a g r e e d t h a t a s t r u c t u r e p r o p o s e d t o b e r e b u i l t m u s t b e w i t h i n t h e s a m e e n v e l o p e a s t h e o r i g i n a l s t r u c t u r e , w h e t h e r d e m o l i s h e d v o l u n t a r i l y o r i n v o l u n t a r i l y , · w i l l n o t b e s u b j e c t t o a v i e w a n a l y s i s , e v e n i f t h e r e p l a c e m e n t s t r u c t u r e i s a b o v e 1 6 - f e e t i n h e i g h t . H o w e v e r , t h e v i e w a n a l y s i s w i l l a p p l y t o p o r t i o n s o f a p r o p o s e d s t r u c t u r e t h a t e x t e n d b e y o n d t h e o r i g i n a l s t r u c t u r e e n v e l o p e a n d t h a t a r e a b o v e 1 6 - f e e t i n h e i g h t ( s e e p a g e 4 o f t h e a t t a c h e d d r a f t O r d i n a n c e ) . 5 . T a b l e 0 2 - A : S i n g l e - F a m i l y R e s i d e n t i a l D e v e l o p m e n t S t a n d a r d s I n a d d i t i o n t o t h e a b o v e t e x t a m e n d m e n t s , a s a n a d m i n i s t r a t i o n " c l e a n - u p " i t e m t h a t w a s o v e r l o o k e d a t t h e t i m e t h e D e v e l o p m e n t C o d e w a s u p d a t e d i n 1 9 9 7 , F o o t n o t e N o . 8 i s p r o p o s e d t o b e d e l e t e d . A t t h e t i m e t h e C o u n c i l c o n s i d e r e d u p d a t i n g t h e D e v e l o p m e n t C o d e , t h e s e c o n d s t o r y 2 5 - f o o t s e t b a c k r e q u i r e m e n t w a s r e p l a c e d w i t h a t r i g g e r t h a t r e q u i r e s t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n ' s r e v i e w o f p r o j e c t s t h a t a r e c l o s e r t h a n 2 5 - f e e t f r o m t h e f r o n t o r s t r e e t - s i d e p r o p e r t y l i n e . F u r t h e r m o r e , t h e t r i g g e r f o r n e w s i n g l e - f a m i l y r e s i d e n c e s e x c e e d i n g 1 6 - f e e t i n h e i g h t w a s i n a d v e r t e n t l y l e f t o f f t h e t a b l e a n d i s n o w p r o p o s e d t o b e a d d e d . A s s u c h , T a b l e 0 2 - A o f t h e R P V M C i s p r o p o s e d t o b e a m e n d e d a c c o r d i n g l y , a s d e p i c t e d i n E x h i b i t B o f t h e a t t a c h e d d r a f t O r d i n a n c e . T h i s c l e a n - u p a m e n d m e n t w a s r e v i e w e d a n d r e c o m m e n d e d b y t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n a n d w a s p r e v i o u s l y p r e s e n t e d t o t h e C o u n c i l w h i c h r e s u l t e d i n n o c o m m e n t s . A m e n d m e n t t o t h e H e i g h t V a r i a t i o n G u i d e l i n e s a n d N e i g h b o r h o o d C o m p a t i b i l i t y H a n d b o o k I n o r d e r t o e n s u r e t h a t t h e H e i g h t V a r i a t i o n G u i d e l i n e s a n d N e i g h b o r h o o d C o m p a t i b i l i t y H a n d b o o k e m u l a t e t h e c o d e a m e n d m e n t l a n g u a g e b e i n g c o n s i d e r e d b y t h e C o u n c i l , t h e f o l l o w i n g c h a n g e s a r e p r o p o s e d t o b e m a d e t o t h e f o l l o w i n g d o c u m e n t s ( t o v i e w t h e s p e c i f i c a m e n d m e n t s , p l e a s e s e e E x h i b i t A o f t h e a t t a c h e d d r a f t R e s o l u t i o n . T h e a m e n d e d s e c t i o n s a r e s h a d e d . ) : H e i g h t V a r i a t i o n G u i d e l i n e s • T h e " P u r p o s e " s e c t i o n i s p r o p o s e d t o b e a m e n d e d t o r e i t e r a t e t h e C o d e ' s 1 6 - f o o t h e i g h t l i m i t r e q u i r e m e n t . • T h e " B u i l d i n g H e i g h t " a n d " C r i t e r i a f o r R e v i e w " s e c t i o n s a r e p r o p o s e d t o b e a m e n d e d t o r e ~ e c t t h e r e s p e c t i v e l a n g u a g e a m e n d m e n t s t o T i t l e 1 7 . • T h e " M a n d a t o r y F i n d i n g s " s e c t i o n i s p r o p o s e d t o b e a m e n d e d t o c l a r i f y t h e i n t e n t o f F i n d i n g N o . i v s o a s t o r e a s o n a b l y m i n i m i z e a n i m p a i r m e n t o f a v i e w . • T h e o r d e r o f F i n d i n g s i v a n d v i i s b e i n g a m e n d e d . N e i g h b o r h o o d C o m p a t i b i l i t y H a n d b o o k • T h e t e x t i n t h e M a s s a n d S c a l e s e c t i o n p e r t a i n i n g t o " N e i g h b o r ' s V i e w s " a n d t h e H e i g h t o f S t r u c t u r e s s e c t i o n o f t h e H a n d b o o k i s p r o p o s e d t o b e a m e n d e d t o c l a r i f y t h e C i t y ' s 1 6 - f o o t " b y - r i g h t " h e i g h t l i m i t . 1 3 - 2 0 C C M E M O R A N D U M - 1 6 F O O T C O D E A M E N D M E N T A P R I L 2 0 , 2 0 0 4 P A G E S A D D I T I O N A L I N F O R M A T I O N E f f e c t i v e D a t e I n t h e e v e n t t h e C i t y C o u n c i l f i n d s t h e p r o p o s e d l a n g u a g e a c c e p t a b l e a n d t h e p r o p o s e d c o d e a m e n d m e n t i s i n t r o d u c e d t h i s e v e n i n g , t h e o r d i n a n c e w i l l b e b r o u g h t b a c k t o t h e C i t y C o u n c i l f o r a s e c o n d r e a d i n g a n d a d o p t i o n a t i t s M a y 4 t h m e e t i n g . T h e o r d i n a n c e w i l l g o i n t o e f f e c t 3 0 - d a y s f r o m t h e s e c o n d r e a d i n g ( M a y 4 , 2 0 0 4 ) , o n J u n e 4 , 2 0 0 4 . I t s h o u l d b e n o t e d t h a t s i n c e U r g e n c y O r d i n a n c e N o . 4 0 0 U w a s r e p e a l e d b y U r g e n c y O r d i n a n c e N o . 4 0 4 U a t t h e A p r i l 6 , 2 0 0 4 C o u n c i l m e e t i n g , i n t h e i n t e r i m t h e r e g u l a t i o n s c o n t a i n e d i n t h e c u r r e n t D e v e l o p m e n t C o d e ( e x i s t i n g p r i o r t o t h e U r g e n c y O r d i n a n c e ) a r e t o b e a p p l i e d t o H e i g h t V a r i a t i o n a p p l i c a t i o n s t h a t n e c e s s i t a t e d e c i s i o n s b y t h e P l a n n i n g D i r e c t o r o r t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n . A L T E R N A T I V E S T h e f o l l o w i n g a l t e r n a t i v e i s a v a i l a b l e f o r t h e C i t y C o u n c i l ' s c o n s i d e r a t i o n i n a d d i t i o n t o S t a f f ' s r e c o m m e n d a t i o n : 1 . I d e n t i f y a n y i s s u e s o f c o n c e r n w i t h t h e p r o p o s e d a m e n d m e n t s , a n d p r o v i d e S t a f f w i t h m o d i f i c a t i o n s , a n d c o n t i n u e t h e p u b l i c h e a r i n g t o a d a t e c e r t a i n . F I S C A L I M P A C T I f t h e C i t y C o u n C i l a p p r o v e s t h e p r o p o s e d c o d e a m e n d m e n t , S t a f f a n t i c i p a t e s t h a t t h e r e w i l l b e n o d i r e c t i m p a c t t o t h e C i t y ' s G e n e r a l F u n d n o r w i l l i t h a v e a f i s c a l i m p a c t t o t h e C i t y . R e s p e c t f u l l y s u b m i t t e d , J o e l R o j a s , A I C P D i r e c t o r o f P l a n n i n g , B u i l d i n g a n d C o d e E n f o r c e m e n t R e v i e w e d b y : L e s E v a n s C i t y M a n a g e r 1 3 - 2 1 C C M E M O R A N D U M - 1 6 F O O T C O D E A M E N D M E N T A P R I L 2 0 , 2 0 0 4 P A G E 6 A T T A C H M E N T S • D r a f t O r d i n a n c e N o . • E x h i b i t ' A ' - A d d e n d u m N o . 1 0 t o E n v i r o n m e n t a l A s s e s s m e n t N o . 6 9 4 • . E x h i b i t ' B ' - A m e n d e d T a b l e 0 2 - A - R e s i d e n t i a l D e v e l o p m e n t S t a n d a r d s T a b l e • D r a f t R e s o l u t i o n N o . 2 0 0 4 - _ • E x h i b i t ' A ' - A m e n d e d E x c e r p t s f r o m t h e H e i g h t V a r i a t i o n G u i d e l i n e s a n d N e i g h b o r h o o d C o m p a t i b i l i t y H a n d b o o k • C o m m i s s i o n e r K n i g h t ' s C o m m e n t L e t t e r ( l a t e c o r r e s p o n d e n c e ) M : \ C O D E A M E N D M E N T S \ Z O N 2 0 0 3 - 0 0 4 1 7 1 6 F O O T H E I G H 1 \ C C M E M O 0 4 - 2 0 - 0 4 . d o c 1 3 - 2 2 O R D I N A N C E N O . _ A N O R D I N A N C E O F T H E C I T Y O F R A N C H O P A L O S V E R D E S A M E N D I N G T I T L E 1 7 O F T H E C I T Y ' S M U N I C I P A L C O D E R E G A R D I N G T H E 1 6 - F O O T H E I G H T L I M I T A T I O N F O R R E S I D E N T I A L L Y Z O N E D P R O P E R T I E S A N D C L A R I F Y I N G T H E F I N D I N G S R E Q U I R E D F O R H E I G H T V A R I A T I O N A N D G R A D I N G P E R M I T A P P L I C A T I O N S W H E R E A S , o n N o v e m b e r 2 5 , 1 9 7 5 , t h e C i t y ' s f i r s t M u n i c i p a l C o d e w a s a d o p t e d e s t a b l i s h i n g t h e C i t y ' s 1 6 - f o o t h e i g h t l i m i t a n d e s t a b l i s h i n g a d i s c r e t i o n a r y r e v i e w p r o c e s s f o r a n y i n d i v i d u a l s s e e k i n g t o c o n s t r u c t a r e s i d e n c e e x c e e d i n g 1 6 - f e e t ( H e i g h t V a r i a t i o n P e r m i t p r o c e s s ) ; a n d , W H E R E A S , i n 1 9 7 9 , t h e R a n c h o P a l o s V e r d e s M u n i c i p a l C o d e ( t h e " M u n i c i p a l C o d e " ) w a s a m e n d e d t o c l a r i f y t h a t t h e H e i g h t V a r i a t i o n P e r m i t p r o c e s s a p p l i e s t o b o t h n e w r e s i d e n c e s a n d a d d i t i o n s t o e x i s t i n g r e s i d e n c e s ; a n d , W H E R E A S , o n N o v e m b e r 7 , 1 9 8 9 , t h e v o t e r s o f t h e C i t y o f R a n c h o P a l o s V e r d e s a p p r o v e d P r o p o s i t i o n M ( C o o p e r a t i v e P r e s e r v a t i o n a n d R e s t o r a t i o n O r d i n a n c e ) w h i c h w a s i n c o r p o r a t e d i n t o t h e M u n i c i p a l C o d e ; a n d , ~ W H E R E A S , b e t w e e n 1 9 9 6 a n d 1 9 9 7 , t h e C i t y a p p r o v e d a m a j o r u p d a t e a n d o v e r h a u l T i t l e 1 7 ( Z o n i n g ) o f t h e M u n i c i p a l C o d e , w h i c h a m o n g o t h e r t h i n g s , c l a r i f i e d h o w t o m e a s u r e t h e 1 6 - f o o t h e i g h t l i m i t o n p a d l o t s ; a n d , W H E R E A S , o n F e b r u a r y 8 , 2 0 0 3 t h e C i t y C o u n c i l h e l d a j o i n t w o r k s h o p w i t h t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n t o d i s c u s s , a m o n g o t h e r t h i n g s , t h e i n t e r p r e t a t i o n o f e x i s t i n g c o d e s a n d t h e H e i g h t V a r i a t i o n P e r m i t F i n d i n g s i n v o l v i n g t h e p r o t e c t i o n o f r e s i d e n t s ' v i e w s f r o m p r o p o s e d c o n s t r u c t i o n . A t t h e m e e t i n g , t h e C i t y C o u n c i l d i r e c t e d S t a f f t o b r i n g f o r w a r d i d e a s t o t h e C o u n c i l a t a f u t u r e m e e t i n g t o c l a r i f y o r r e s o l v e t h e i s s u e s ; a n d , W H E R E A S , o n J u n e 2 4 , 2 0 0 3 , t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n w a s a s k e d t o r e v i e w a n d p r o v i d e f e e d b a c k o n t h e c o n t e n t a n d f o r m a t o f a d r a f t S t a f f R e p o r t t o t h e C i t y C o u n c i l r e g a r d i n g t h e c l a r i f i c a t i o n a n d i n t e r p r e t a t i o n o f e x i s t i n g c o d e s a n d t h e H e i g h t V a r i a t i o n P e r m i t f i n d i n g s . T h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n c o n t i n u e d t h e d i s c u s s i o n a n d . d i r e c t e d S t a f f t o c o m e b a c k w i t h m o r e i n f o r m a t i o n r e g a r d i n g t h e h i s t o r i c a l i n t e r p r e t a t i o n a n d a p p l i c a t i o n o f t h e 1 6 - f o o t h e i g h t l i m i t a n d t h e H e i g h t V a r i a t i o n P e r m i t f i n d i n g s ; a n d , W H E R E A S , o n J u l y 1 5 , 2 0 0 3 , t h e C i t y C o u n c i l , a t t h e r e q u e s t o f a C o u n c i l m e m b e r , d i s c u s s e d t h e i s s u e s p e r t a i n i n g t o t h e e X i s t i n g M u n i c i p a l C o d e a n d t h e H e i g h t V a r i a t i o n P e r m i t f i n d i n g s . A t t h e m e e t i n g , t h e C i t y C o u n c i l u n a n i m o u s l y r e a f f i r m e d t h e h i s t o r i c i n t e r p r e t a t i o n a n d a p p l i c a t i o n o f t h e 1 6 - f o o t h e i g h t , m e a s u r e d a s s e t f o r t h i n t h e M u n i c i p a l C o d e b a s e d o n t h e t y p e o f l o t i n v o l v e d , a s b e i n g a " b y - r i g h t " h e i g h t l i m i t f o r a l l O r d i n a n c e N o . P a g e 1 o f 7 1 3 - 2 3 f r e s i d e n t i a l p r o p e r t i e s i n t h e C i t y a n d c l a r i f i e d t h e i n t e r p r e t a t i o n o f s p e c i f i c H e i g h t " " " a r i a t i o n P e r m i t F i n d i n g s ; a n d , W H E R E A S , a t i t s J u l y 1 5 t h m e e t i n g , t h e C i t y C o u n c i l i n i t i a t e d c o d e a m e n d m e n t p r o c e e d i n g s i n o r d e r t o c o d i f y i t s i n t e r p r e t a t i o n a n d c l a r i f i c a t i o n o f t h e 1 6 - f o o t h e i g h t l i m i t a n d t h e H e i g h t V a r i a t i o n P e r m i t F i n d i n g s ; a n d , W H E R E A S , a f t e r n o t i c e s i s s u e d p u r s u a n t t o t h e p r o v i s i o n s o f t h e R a n c h o P a l o s V e r d e s M u n i c i p a l C o d e , t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n c o n d u c t e d a p u b l i c h e a r i n g o n S e p t e m b e r 2 3 , 2 0 0 3 , a t w h i c h t i m e a l l i n t e r e s t e d p a r t i e s w e r e g i v e n a n o p p o r t u n i t y t o b e h e a r d a n d p r e s e n t e v i d e n c e r e g a r d i n g s a i d a m e n d m e n t s t o T i t l e 1 7 o f t h e M u n i c i p a l C o d e a s s e t f o r t h i n t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n S t a f f R e p o r t o f t h a t d a t e ; a n d , W H E R E A S , a f t e r r e v i e w i n g t h e p r o p o s e d t e x t a m e n d m e n t s , t h e C o m m i s s i o n d i r e c t e d S t a f f t o p r e p a r e p r e c i s e l a n g u a g e f o r c o n s i d e r a t i o n a t i t s O c t o b e r 2 8 , 2 0 0 3 m e e t i n g a n d c o n t i n u e d t h e p U b l i c h e a r i n g ; a n d , W H E R E A S , a t i t s O c t o b e r 2 8 , 2 0 0 3 , t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n c o n t i n u e d t h e p u b l i c h e a r i n g , w i t h o u t d i s c u s s i o n , a n d a g a i n o n N o v e m b e r 2 5 , 2 0 0 3 , c o n t i n u e d t h e h e a r i n g t o i t s D e c e m b e r 9 , 2 0 0 3 m e e t i n g ; a n d , W H E R E A S , o n D e c e m b e r 1 1 , 2 0 0 3 t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n c o n t i n u e d t h e p u b l i c h e a r i n g p r o c e e d i n g s , a n d r e v i e w e d a n d c o n s i d e r e d t h e p r o p o s e d c o d e a m e n d m e n t s t o T i t l e 1 7 , a n d a d o p t e d P . C . R e s o l u t i o n N o . 2 0 0 3 - 6 2 f o r w a r d i n g i t s r e c o m m e n d a t i o n s t o t h e C i t y C o u n c i l f o r i t s c o n s i d e r a t i o n , a n d ; W H E R E A S , o n J a n u a r y 3 1 , 2 0 0 4 , a n o t i c e o f a p u b l i c h e a r i n g o n t h e c o d e a m e n d m e n t w a s p U b l i s h e d i n t h e P a l o s V e r d e s P e n i n s u l a N e w s ; a n d W H E R E A S , a f t e r n o t i c e s i s s u e d p u r s u a n t t o t h e r e q u i r e m e n t s o f R a n c h o P a l o s V e r d e s D e v e l o p m e n t C o d e , t h e C i t y C o u n c i l h e l d a d u l y n o t i c e d p u b l i c h e a r i n g o n F e b r u a r y 1 7 , 2 0 0 4 , a t w h i c h t i m e a l l i n t e r e s t e d p a r t i e s w e r e g i v e n t h e o p p o r t u n i t y t o b e h e a r d a n d p r e s e n t e v i d e n c e . A f t e r c o n s i d e r i n g t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n ' s r e c o m m e n d a t i o n a n d p u b l i c t e s t i m o n y , t h e C o u n c i l a d o p t e d U r g e n c y O r d i n a n c e N o . 4 0 0 U a n d i n t r o d u c e d O r d i n a n c e N o . 4 0 1 t h a t a m o n g o t h e r t h i n g s , r e q U i r e d a v i e w a n a l y s i s f o r p o r t i o n s a b o v e a n d b e l o w 1 6 - f e e t i n h e i g h t w h e n a H e i g h t V a r i a t i o n s a p p l i c a t i o n i s r e q u e s t e d ; a n d W H E R E A S , o n M a r c h 2 , 2 0 0 4 t h e C i t y C o u n c i l w a s s c h e d u l e d t o a d o p t t h e s e c o n d r e a d i n g o f O r d i n a n c e N o . 4 0 1 w h e n i t w a s b r o u g h t t o t h e c o u n c i l ' s a t t e n t i o n t h a t t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n h a d e x p r e s s e d a c o n c e r n w i t h t h e a p p l i c a t i o n o f t h e n e w r e q u i r e m e n t s . T h e r e f o r e , t h e C o u n c i l a g r e e d t o c o n t i n u e t h e d i s c u s s i o n t o i t s A p r i l 6 , 2 0 0 4 m e e t i n g s o t h a t t h e C o m m i s s i o n c a n f u r t h e r r e v i e w t h e c o d e l a n g u a g e b e i n g c o n s i d e r e d a n d p r o v i d e t h e C o u n c i l w i t h a d d i t i o n a l c o m m e n t s ; a n d @ O r d i n a n c e N o . P a g e 2 0 f 7 1 3 - 2 4 W H E R E A S , o n M a r c h 6 , 2 0 0 4 , a n o t i c e o f a P l a n n i n g C o m m i s s i o n p U b l i c h e a r i n g o n t h e c o d e a m e n d m e n t w a s p u b l i s h e d i n t h e P a l o s V e r d e s P e n i n s u l a N e w s ; a n d W H E R E A S , o n M a r c h 2 3 , 2 0 0 4 , t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n b r i e f l y r e v i e w e d t h e c o d e a m e n d m e n t l a n g u a g e b e i n g c o n s i d e r e d b y t h e C o u n c i l . D u e t o t i m e c o n s t r a i n t s , t h e C o m m i s s i o n , w i t h a v o t e o f 5 - 1 , r e c o m m e n d e d t h a t t h e C o u n c i l . c o n t i n u e i t s d i s c u s s i o n f r o m A p r i l 6 , 2 0 0 4 t o a l a t e r d a t e t o a l l o w t h e C o m m i s s i o n a s e c o n d o p p o r t u n i t y t o f u r t h e r r e v i e w t h e p r o p o s e d c o d e l a n g u a g e a n d p r o v i d e a m o r e c o m p r e h e n s i v e r e c o m m e n d a t i o n ; a n d , W H E R E A S , o n M a r c h 2 0 , 2 0 0 4 , a n o t i c e o f a C i t y C o u n c i l p u b l i c h e a r i n g o n t h e c o d e a m e n d m e n t w a s p u b l i s h e d i n t h e P a l o s V e r d e s P e n i n s u l a N e w s ; a n d W H E R E A S , o n A p r i l 6 , 2 0 0 4 , n o t w i t h s t a n d i n g t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n ' s r e c o m m e n d a t i o n , t h e C i t y C o u n c i l o p e n e d t h e p u b l i c h e a r i n g . A f t e r c o n s i d e r i n g t h e c o m m e n t s m a d e b y t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n a t i t s M a r c h 2 3 r d m e e t i n g , r e c e i v i n g p u b l i c t e s t i m o n y , a n d f u r t h e r d i s c u s s i n g t h e m a t t e r , t h e C o u n c i l , w i t h a v o t e o f 4 - 1 , a d o p t e d U r g e n c y O r d i n a n c e N o . 4 0 4 U , w h i c h r e p e a l e d U r g e n c y O r d i n a n c e N o . 4 0 0 U . B e c a u s e t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n a l r e a d y h a d d i s c u s s e d a n d c o n s i d e r e d t h i s i s s u e o n s e v e r a l o c c a s i o n s , t h e C o u n c i l d i r e c t e d S t a f f t o c o m e b a c k a t i t s A p r i l 2 0 , 2 0 0 4 m e e t i n g w i t h s p e c i f i c c o d e l a n g u a g e t h a t a f f i r m s t h e h i s t o r i c a p p l i c a t i o n o f t h e 1 6 - f o o t h e i g h t l i m i t a s b e i n g a " b y - r i g h t " h e i g h t l i m i t f o r a l l c i t y w i d e r e s i d e n t i a l p r o p e r t i e s ; a n d W H E R E A S , a f t e r n o t i c e s i s s u e d p u r s u a n t t o t h e r e q u i r e m e n t s o f R a n c h o P a l o s V e r d e s D e v e l o p m e n t C o d e , t h e C i t y C o u n c i l h e l d a c o n t i n u e d d u l y n o t i c e d p u b l i c h e a r i n g o n A p r i l 2 0 , 2 0 0 4 , a t w h i c h t i m e a l l i n t e r e s t e d p a r t i e s w e r e g i v e n t h e o p p o r t u n i t y t o b e h e a r d a n d p r e s e n t e v i d e n c e ; N O W , T H E R E F O R E , T H E C I I Y C O U N C I L O F T H E C I T Y O F R A N C H O P A L O S V E R D E S D O E S H E R E B Y O R D A I N A S F O L L O W S : S e c t i o n 1 : T h e C i t y C o u n c i l h a s r e v i e w e d a n d c o n s i d e r e d t h e a m e n d m e n t s t o T i t l e 1 7 o f t h e M u n i c i p a l C o d e . S e c t i o n 2 : T h e a m e n d m e n t s t o T i t l e 1 7 o f t h e M u n i c i p a l C o d e a r e c o n s i s t e n t w i t h C a l i f o r n i a G o v e r n m e n t C o d e S e c t i o n 6 5 8 5 3 , z o n i n g a m e n d m e n t p r o c e d u r e s . S e c t i o n 3 : T h e C i t y C o u n c i l f i n d s t h a t t h e a m e n d m e n t s t o T i t l e 1 7 o f t h e M u n i c i p a l C o d e a r e c o n s i s t e n t w i t h t h e R a n c h o P a l o s V e r d e s G e n e r a l P l a n a n d C o a s t a l S p e c i f i c P l a n i n t h a t t h e y u p h o l d , a n d d o n o t h i n d e r , t h e g o a l s a n d p o l i c i e s o f t h o s e p l a n s , i n p a r t i c u l a r t o c a r e f u l l y c o n t r o l a n d d i r e c t f u t u r e g r o w t h t o w a r d s m a k i n g a p o s i t i v e c o n t r i b u t i o n t o a l l e l e m e n t s o f t h e c o m m u n i t y . S e c t i o n 4 : T h e C i t y C o u n c i l f i n d s t h a t t h e a m e n d m e n t s t o T i t l e 1 7 o f t h e M u n i c i p a l C o d e a r e s u b s t a n t i a l l y t h e s a m e a s p r e v i o u s p r o v i s i o n s o f t h e R a n c h o P a l o s O r d i n a n c e N o . P a g e 3 o f 7 1 3 - 2 5 • V e r d e s M u n i c i p a l C o d e a n d t h a t t h e a m e n d m e n t s t o T i t l e 1 7 s h a l l b e c o n s t r u e d a s a ( " , _ \ r e s t a t e m e n t a n d c o n t i n u a t i o n o f t h e p r e v i o u s p r o v i s i o n s a n d a s n e w e n a c t m e n t . . , S e c t i o n 5 : T h e C i t y C o u n c i l f u r t h e r f i n d s t h a t t h e r e i s n o s u b s t a n t i a l e v i d e n c e t h a t t h e a m e n d m e n t s t o T i t l e 1 7 o f t h e M u n i c i p a l C o d e w o u l d r e s u l t i n n e w s i g n i f i c a n t e n v i r o n m e n t a l e f f e c t s , o r a s u b s t a n t i a l i n c r e a s e i n t h e s e v e r i t y o f t h e e f f e c t s , a s p r e v i o u s l y i d e n t i f i e d i n E n v i r o n m e n t a l A s s e s s m e n t N o . 6 9 4 a n d t h e N e g a t i v e D e c l a r a t i o n , a d o p t e d t h r o u g h R e s o l u t i o n N o . 9 7 - 2 5 i n c o n j u n c t i o n w i t h O r d i n a n c e N o . 3 2 0 f o r a m e n d m e n t s t o T i t l e s 1 6 a n d 1 7 o f t h e M u n i c i p a l C o d e , s i n c e t h e n e w a m e n d m e n t s r e a f f i r m t h e h i s t o r i c i n t e r p r e t a t i o n a n d a p p l i c a t i o n o f t h e 1 6 - f o o t h e i g h t r e q u i r e m e n t a n d c l a r i f y t h e H e i g h t V a r i a t i o n F i n d i n g s . A n A d d e n d u m ( N o . 1 0 ) t o t h e p r i o r N e g a t i v e D e c l a r a t i o n h a s b e e n p r e p a r e d a n d i s a t t a c h e d h e r e t o a s E x h i b i t ' A ' . T h e C i t y C o u n c i l h e r e b y f i n d s , b a s e d o n i t s o w n i n d e p e n d e n t j u d g m e n t , t h a t t h e f a c t s s t a t e d i n t h e A d d e n d u m a r e t r u e b e c a u s e t h e r e v i s i o n s t o T i t l e 1 7 o f t h e M u n i c i p a l C o d e w i l l n o t r e s u l t i n g r e a t e r e n v i r o n m e n t a l i m p a c t s i n t h e . C i t y . S e c t i o n 6 : T h e C i t y C o u n c i l f i n d s t h a t t h e a m e n d m e n t s t o T i t l e 1 7 o f t h e M u n i c i p a l C o d e a r e n e c e s s a r y t o p r e s e r v e t h e p u b l i c h e a l t h , s a f e t y , a n d g e n e r a l w e l f a r e i n t h e a r e a . S e c t i o n 7 : T h e f i r s t p a r a g r a p h o f P a r a g r a p h 8 a n d s u b - s e c t i o n ( 1 ) ( c ) o f P a r a g r a p h 8 o f S e c t i o n 1 7 . 0 2 . 0 4 0 o f C h a p t e r 1 7 . 0 2 o f T i t l e 1 7 o f t h e M u n i c i p a l C o d e i s h e r e b y a m e n d e d t o r e a d a s f o l l o w s , w i t h a l l r e m a i n i n g p o r t i o n s o f P a r a g r a p h 8 o f S e c t i o n 1 7 . 0 2 . 0 4 0 o f C h a p t e r 1 7 . 0 2 o f T i t l e 1 7 o f t h e M u n i c i p a l C o d e r e t a i n e d w i t h o u t a m e n d m e n t : 1 7 . 0 2 . 0 4 0 V i e w P r e s e r v a t i o n a n d R e s t o r a t i o n . B . R e g u l a t i o n s . 1 . B u i l d i n g H e i g h t . A n y i n d i v i d u a l o r p e r s o n s d e s i r i n g t o b u i l d a ~ s t r u c t u r e o r a n a d d i t i o n t o a n e x i s t i n g s t r u c t u r e e K e e e G i B g s h a l l b e p e r m i t t e d t o b u i l d u p t o s i x t e e n f e e t i n h e i g h t p u r s u a n t t o S e c t i o n 1 7 . 0 2 . 0 4 0 ( 8 ) o f t h i s C h a p t e r p r o v i d e d t h e r e i s n o g r a d i n g . a s d e f i n e d i n S e c t i o n 1 7 . 7 6 . 0 4 0 o f t h i s C h a p t e r . t o b e p e r f o r m e d i n c o n n e c t i o n w i t h t h e p r o p o s e d c o n s t r u c t i o n . a n d f u r t h e r p r o v i d e d t h a t n o H e i g h t V a r i a t i o n i s r e q u i r e d . a n d a l l a p p l i c a b l e r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t s t a n d a r d s a r e o r w i l l b e m e t . I n c a s e s w h e r e a n e x i s t i n g s t r u c t u r e i s v o l u n t a r i l y d e m o l i s h e d o r i s d e m o l i s h e d a s a r e s u l t o f a n i n v o l u n t a r y e v e n t a H e i g h t V a r i a t i o n a p p l i c a t i o n w i l l n o t b e r e q u i r e d t o e x c e e d s i x t e e n f e e t i n h e i g h t , p r o v i d e d t h a t t h e r e p l a c e m e n t s t r u c t u r e w i l l h a v e t h e s a m e s q u a r e f o o t a g e a n d m a x i m u m b u i l d i n g h e i g h t a s t h e e x i s t i n g s t r u c t u r e a n d w i l l b e r e c o n s t r u c t e d w i t h i n t h e b u i l d i n g e n v e l o p e a n d f o o t p r i n t o f t h e p r e - e x i s t i n g s t r u c t u r e . A p p r o v a l f o r p r o p o s e d s t r u c t u r e s o r a d d i t i o n s t o e x i s t i n g s t r u c t u r e s e x c e e d i n g s i x t e e n f e e t i n h e i g h t , m a y b e s o u g h t t h r o u g h a p p l i c a t i o n f o r a H e i g h t V a r i a t i o n p e r m i t , w h i c h , i f g r a n t e d p u r s u a n t t o t h e p r o c e d u r e s c o n t a i n e d h e r e i n , w i l l p e r m i t t h e i n d i v i d u a l t o b u i l d a s t r u c t u r e n o t e x c e e d i n g t w e n t y - s i x f e e t i n h e i g h t , e x c e p t a s p r o v i d e d i n S e c t i o n l 7 . 0 2 . 0 4 0 ( B ) ( I ) ( d ) o f t h i s c h a p t e r , o r s u c h l o w e r h e i g h t a s a p p r o v e d b y t h e c i t y , m e a s u r e d a s f o l l o w s : O r d i n a n c e N o . P a g e 4 o f 7 1 3 - 2 6 1 7 . 0 2 . 0 4 0 ( B ) ( 1 ) ( c ) : F o r l o t s w i t h a " b u i l d i n g p a d " a t s t r e e t l e v e l o r a t a d i f f e r e n t l e v e l t h a n t h e s t r e e t o r l o t c o n f i g u r a t i o n s n o t p r e v i o u s l y d i s c u s s e d , t h e h e i g h t s h a l l b e m e a s u r e d f r o m t h e p r e - c o n s t r u c t i o n ( e x i s t i n g ) g r a d e a t t h e h i g h e s t e l e v a t i o n o f t h e e x i s t i n g b u i l d i n g p a d a r e a c o v e r e d b y t h e s t r u c t u r e t o t h e r i d g e l i n e o r h i g h e s t p o i n t o f t h e s t r u c t u r e , a s i l l u s t r a t e d i n F i g u r e 3 b e l o w . P o r t i o n s o f a s t r u c t u r e w h i c h e x t e n d b e y o n d t h e ' ' b u i l d i n g p a d " a r e a o f a l o t s h a l l n o t q u a l i f y a s t h e h i g h e s t e l e v a t i o n c o v e r e d b y t h e s t r u c t u r e , f o r t h e p u r p o s e s o f d e t e r m i n i n g m a x i m u m b u i l d i n g h e i g h t . S t r u c t u r e s a l l o w e d p u r s u a n t t o t h i s s u b s e c t i o n s h : a H : e O f l t a i n B e m e r e t h a : B : e B e & t e l ) ' ( G e n a l ' S a B e l a a s e B l e a t s B f e e x e B 3 . f l t e t l f r o m t h i s r e E ) : 1 : 1 : i T e m e a t ) a : a E 1 s h a l l n o t e x c e e d t w e n t y - f e e t i n h e i g h t , a s m e a s u r e d f r o m t h e p o i n t w h e r e t h e l o w e s t f o u n d a t i o n o r s l a b m e e t s f i n i s h e d g r a d e , t o t h e r i d g e l i n e o r h i g h e s t p o i n t o f t h e s t r u c t u r e . O t h e r w i s e a h e i g h t v a r i a t i o n p e r m i t s h a l l b e r e q u i r e d . . S e c t i o n 8 : P a r a g r a p h C s u b s e c t i o n ( 1 ) ( e ) o f S e c t i o n 1 7 . 0 2 . 0 4 0 o f C h a p t e r 1 7 . 0 2 o f T i t l e 1 7 o f t h e M u n i c i p a l C o d e i s h e r e b y a m e n d e d t o r e a d a s f o l l o w s : C . P r o c e d u r e s a n d R e q u i r e m e n t s 1 . P r e s e r v a t i o n o f V i e w s W h e r e S t r u c t u r e s a r e I n v o l v e d e . A B . H e i g h t V a r i a t i o n a p p l i c a t i o n t o b u i l d a n e w s t r u c t u r e o r a n a d d i t i o n t o a n e x i s t i n g s t r u c t u r e a t a h e i g h t t h a t e x c e e d s t h e s i x t e e n f o o t h e i g h t l i m i t u p t o t h e m a x i m u m · h e i g h t p e r m i t t e d i n S e c t i o n 1 7 . 0 2 . 0 4 O ( B ) ( 1 ) o f t h i s c h a p t e r m a y b e g r a n t e d , w i t h o r w i t h o u t c o n d i t i o n s , i f t h e f o l l o w i n g f i n d i n g s c a n b e m a d e : i . T h e a p p l i c a n t h a s c o m p l i e d w i t h t h e e a r l y n e i g h b o r c o n s u l t a t i o n p r o c e s s e s t a b l i s h e d b y t h e c i t y ; i i . T h e p r o p o s e d s t r u c t u r e o r a d d i t i o n t o a s t r u c t u r e t h a t i s a b o v e s i x t e e n f e e t i n h e i g h , t d o e s n o t s i g n i f i c a n t l y i m p a i r a v i e w f r o m p u b l i c p r o p e r t y ( p a r k s , m a j o r t h o r o u g h f a r e s , b i k e w a y s , w a l k w a y s o r e q u e s t r i a n t r a i l s ) w h i c h h a s b e e n i d e n t i f i e d i n t h e c i t y ' s g e n e r a l p l a n o r c o a s t a l s p e c i f i c p l a n , a s c i t y - d e s i g n a t e d v i e w i n g a r e a s ; i i i . T h e p r o p o s e d s t r u c t u r e i s n o t l o c a t e d o n a r i d g e o r a p r o m o n t o r y ; : y : i . i v . t h e a r e a o f a p r o p o s e d ~ s t r u c t u r e o r a d d i t i o n t o a n e x i s t i n g s t r u c t u r e t h a t i s a b o v e s i x t e e n f e e t i n h e i g h t , a s d e f l n e d i n S e c t i o n 1 7 . 0 2 . 0 4 0 ( 8 ) o f t h i s C h a p t e r , w h e n c o n s i d e r e d e x c l u s i v e o f e x i s t i n g f o l i a g e , d o e s n o t s i g n i f i c a n t l y i m p a i r a v i e w f r o m t h e v i e w i n g a r e a o f a n o t h e r p a r c e l . I f t h e v i e w i n g a r e a i s l o c a t e d i n a s t r u c t u r e , t h e v i e w i n g a r e a s h a l l b e l o c a t e d i n a p o r t i o n o f a s t r u c t u r e w h i c h w a s c o n s t r u c t e d w i t h o u t a h e i g h t v a r i a t i o n p e r m i t o r v a r i a n c e , o r w h i c h w o u l d n o t h a v e r e q u i r e d a h e i g h t v a r i a t i o n o r v a r i a n c e w h e n o r i g i n a l l y c o n s t r u c t e d h a d t h i s s e c t i o n , a s a p p r o v e d b y t h e v o t e r s o n N o v e m b e r 7 , 1 9 8 9 , b e e n i n e f f e c t a t t h e t i m e t h e s t r u c t u r e w a s c o n s t r u c t e d , u n l e s s t h e v i e w i n g a r e a l o c a t e d i n t h e p o r t i o n o f t h e e x i s t i n g s t r u c t u r e w h i c h r e q u i r e d a h e i g h t v a r i a t i o n p e r m i t o r v a r i a n c e c o n s t i t u t e s t h e p r i m a r y l i v i n g a r e a ( l i v i n g r o o m , f a m i l y r o o m , d i n i n g r o o m o r k i t c h e n ) o f t h e r e s i d e n c e ; O r d i n a n c e N o . P a g e 5 0 f 7 1 3 - 2 7 f y : y . I f v i e w i m a i r m e n t e x i s t s f r o m t h e v i e w i n a r e a o f d e t e r m i n e d n o t t o b e s i · f i c a n t . . . . . d e s c r i b e d i n F i n d i n N o . i e r o o s e d n e w t h e 0 : s t r u c t u r e i s o r a d d i t i o n t o a n e x i s t i n g s t r u c t u r e t h a t i s a b o v e s i x t e e n f e e t i n h e i g h t ® ~ i g n e d a n d s i t u a t e d i n s u c h a m a n n e r a s t o r e a s o n a b l y m i n i m i z e t h e i m p a i r m e n t o f a V I e w ; ¥ v i . T h e r e i s n o s i g n i f i c a n t c u m u l a t i v e v i e w i m p a i r m e n t c a u s e d b y g r a n t i n g t h e a p p l i c a t i o n . C u p l u l a t i v e v i e w i m p a i r m e n t s h a l l b e d e t e r m i n e d b y : ( a ) c o n s i d e r i n g t h e a m o u n t o f v i e w i m p a i r m e n t t h a t w o u l d b e c a u s e d b y t h e p r o p o s e d s t r u c t u r e o r a d d i t i o n t o a s t r u c t u r e t h a t i s a b o v e s i x t e e n f e e t i n h e i g h t ; a n d ( b ) c o n s i d e r i n g t h e a m o u n t o f v i e w i m p a i r m e n t t h a t w o u l d b e c a u s e d b y t h e c o n s t r u c t i o n o n o t h e r p a r c e l s o f s t r u c t u r e s o r a d d i t i o n s t h a t e x c e e d s i x t e e n f e e t i n h e i g h t , ~ e s i m H f t f t o t h e p r O p ~ s w e t 1 . l r e ; . . T h e d I i · t h 1 1 t h d . ~ ' \ j " " ' \ \ ' ~ V l l . e p r o p o s s t r u c t u r e c o m p e s W I a 0 e r c o e r e q U I r e m e n t s ; v i i i . T h e p r o p o s e d s t r u c t u r e i s c o m p a t i b l e w i t h t h e i m m e d i a t e n e i g h b o r h o o d c h a r a c t e r ; i x . T h e p r o p o ~ e d n e w s t r u c t u r e o r a d d i t i o n t o a n e x i s t i n g s t r u c t u r e t h a t i s a b o v e s i x t e e n f e e t d o e s n o t r e s u l t i n a n u n r e a s o n a b l e i n f r i n g e m e n t o f t h e p r i v a c y o f t h e o c c u p a n t s o f a b u t t i n g r e s i d e n c e s . S e c t i o n 9 : T a b l e 0 2 - A : S i n g l e - F a m i l y R e s i d e n t i a l D e v e l o p m e n t S t a n d a r d s o f S e c t i o n 1 7 . 0 2 . 0 4 0 o f C h a p t e r 1 7 . 0 2 o f T i t l e 1 7 o f t h e M u n i c i p a l C o d e i s h e r e b y a m e n d e d t o d e l e t e f o o t n o t e n u m b e r 8 , w h i c h c u r r e n t l y r e a d s " 8 . T h e f r o n t a n d s i d e s e t b a c k f o r t h o s e p o r t i o n s o f s t r u c t u r e s o v e r s i x t e e n f e e t i n h e i g h t s h a l l b e a m i n i m u m o f t w e n t y - f i v e f e e t i n a l l r e s i d e n t i a l z o n e d d i s t r i c t s . " , a s s h o w n i n t h e a m e n d e d T a b l e 0 2 - A a t t a c h e d h e r e t o a s E x h i b i t ' B ' . S e c t i o n 1 0 : S U b p a r a g r a p h 2 o f p a r a g r a p h E o f S e c t i o n 1 7 . 7 6 . 0 4 0 o f c h a p t e r 1 7 . 7 6 o f T i t l e 1 7 o f t h e M u n i c i p a l C o d e i s h e r e b y a m e n d e d t o r e a d a s f o l l o w s : T h e p r o p o s e d g r a d i n g a n d / o r r e l a t e d c o n s t r u c t i o n d o e s n o t s i g n i f i c a n t l y a d v e r s e l y a f f e c t t h e v i s u a l r e l a t i o n s h i p s w i t h , n o r t h e v i e w s f r o m t h e v i e w i n g a r e a o f n e i g h b o r i n g p r o p e r t i e s . I n c a s e s w h e r e g r a d i n g i s p r o p o s e d f o r a n e w r e s i d e n c e o r a n a d d i t i o n t o a n e x i s t i n g r e s i d e n c e . t h i s f i n d i n g s h a l l b e s a t i s f i e d w h e n t h e p r o p o s e d g r a d i n g r e s u l t s i n a l o w e r f i n i s h e d g r a d e u n d e r t h e b u i l d i n g f o o t p r i n t s u c h t h a t t h e h e i g h t o f t h e p r o p o s e d s t r u c t u r e , a s m e a s u r e d p u r s u a n t t o S e c t i o n 1 7 . 0 2 . 0 4 0 ( B ) o f t h i s T i t l e , i s l o w e r t h a n a s t r u c t u r e t h a t c o u l d h a v e b e e n b u i l t i n t h e s a m e l o c a t i o n o n t h e l o t i f m e a s u r e d f r o m p r e - c o n s t r u c t i o n ( e x i s t i n g ) g r a d e ; S e c t i o n 1 1 : T h e r i g h t s g i v e n b y a n y a p p r o v a l g r a n t e d u n d e r t h e t e r m s o f T i t l e 1 7 o f t h e R a n c h o P a l o s V e r d e s M u n i c i p a l C o d e p r i o r t o t h e e f f e c t i v e d a t e o f t h e a d o p t i o n o f s a i d o r d i n a n c e s h a l l n o t b e a f f e c t e d b y t h e a m e n d m e n t s t o T i t l e 1 7 b y t h i s o r d i n a n c e a n d s h a l l c o n t i n u e i n e f f e c t u n t i l a n d u n l e s s t h e y a r e m o d i f i e d , r e v o k e d , e x p i r e d o r a r e o t h e r w i s e t e r m i n a t e d a c c o r d i n g t o t h e t e r m s o f t h e a p p r o v a l o r t h e t e r m s o f T i t l e 1 7 a s t h e y e x i s t e d p r i o r t o t h e e f f e c t i v e d a t e o f t h i s o r d i n a n c e . ( 1 , _ ' ' ' - ' ) l i t / . , - . . ~ . . . . . ' , . O r d i n a n c e N o . P a g e 6 o f ? 1 3 - 2 8 i . ' - S e c t i o n 1 2 : T h e a m e n d m e n t s t o T i t l e 1 7 o f t h e R a n c h o P a l o s V e r d e s M u n i c i p a l C o d e a s i d e n t i f i e d h e r e i n s h a l l a p p l y t o a l l d e v e l o p m e n t a p p l i c a t i o n s t h a t h a v e n o t b e e n f i n a l l y a c t e d u p o n a s o f t h e e f f e c t i v e d a t e o f t h i s o r d i n a n c e . S e c t i o n 1 3 : F o r t h e f o r e g o i n g r e a s o n s , a n d b a s e d o n t h e i n f o r m a t i o n a n d f i n d i n g s i n c l u d e d i n t h e S t a f f R e p o r t , M i n u t e s , a n d o t h e r r e c o r d s o f p r o c e e d i n g s , t h e C i t y C o u n c i l o f t h e C i t y o f R a n c h o P a l o s V e r d e s h e r e b y a d o p t s t h e f o ~ e g o i n g a m e n d m e n t s t o T i t l e 1 7 o f t h e M u n i c i p a l C o d e . S e c t i o n 1 4 : T h e C i t y C l e r k i s d i r e c t e d t o c e r t i f y t o t h e p a s s a g e a n d a d o p t i o n o f t h i s o r d i n a n c e a n d t o c a u s e t h e f u l l t e x t o f t h i s o r d i n a n c e t o b e p u b l i s h e d a s r e q u i r e d b y l a w . P A S S E D , A P P R O V E D , A D O P T E D , a n d O R D E R E D t h i s 2 0 t h d a y o f A p r i l , 2 0 0 4 , b y t h e f o l l o w i n g v o t e : A Y E S : N O E S : A B S T E N T I O N : A B S E N T : M a y o r A T I E S T : C i t y C l e r k S t a t e o f C a l i f o r n i a ) C o u n t y o f L o s A n g e l e s ) s s C i t y o f R a n c h o P a l o s V e r d e s ) I , J O P U R C E L L , C i t y C l e r k o f t h e C i t y o f R a n c h o P a l o s V e r d e s , h e r e b y c e r t i f y t h a t t h e a b o v e O r d i n a n c e N o . _ w a s d u l y a n d r e g u l a r l y p a s s e d a n d a d o p t e d b y t h e s a i d C i t y C o u n c i l a t a r e g u l a r m e e t i n g t h e r e o f h e l d o n A p r i l 2 0 , 2 0 0 4 . C i t y C l e r k O r d i n a n c e N o . P a g e 7 o f 7 1 3 - 2 9 A D D E N D U M N O . 1 0 T O E N V I R O N M E N T A L A S S E S S M E N T I N E G A T I V E D E C L A R A T I O N ( E A l N D ) N O . 6 9 4 A p r i l 2 0 , 2 0 0 4 O n A p r n 1 , 1 9 9 7 , t h e C i t y C o u n c i l a d o p t e d R e s o l u t i o n N o . 9 7 - 2 5 , t h e r e b y a d o p t i n g a N e g a t i v e D e c l a r a t i o n f o r E n v i r o n m e n t a l A s s e s s m e n t N o . 6 9 4 f o r a m e n d m e n t s t o T i t l e s 1 6 a n d 1 7 o f t h e C i t y ' s M u n i c i p a l C o d e . P r i o r t o i t s a d o p t i o n , t h e N e g a t i v e D e c l a r a t i o n w a s c i r c u l a t e d f o r p u b l i c c o m m e n t f r o m M a r c h 4 t h r o u g h M a r c h 2 4 , 1 9 9 7 a n d n o s u b s t a n t i v e c o m m e n t s w e r e r e c e i v e d f r o m a n y p e r s o n s o r r e s p o n s i b l e a g e n c i e s . I n a d o p t i n g t h e N e g a t i v e D e c l a r a t i o n , t h e C i t y C o u n c i l f o u n d : 1 ) t h a t t h e r e w o u l d b e n o s i g n i f i c a n t a d v e r s e e n v i r o n m e n t a l i m p a c t s r e s u l t i n g f r o m t h e a d o p t i o n o f t h e a m e n d m e n t s ; 2 ) t h a t m a n y o f t h e a m e n d m e n t s w e r e c l a r i f i c a t i o n s a n d m i n o r n o n - s u b s t a n t i v e r e v i s i o n s ; a n d 3 ) t h a t t h e s u b s t a n t i v e a m e n d m e n t s w o u l d n o t c a u s e i m p a c t s o n t h e e n v i r o n m e n t s i n c e t h e r e q u i r e m e n t s a n d r e g u l a t i o n s g o v e m i n g d e v e l o p m e n t i n t h e C i t y w o u l d b e c l a r i f i e d , t h e r e b y m i n i m i z i n g a d v e r s e i m p a c t s t o a d j a c e n t p r o p e r t i e s a n d u p o n t h e e n v i r o n m e n t . T h e C i t y C o u n c i l i s c u r r e n t l y c o n s i d e r i n g a m e n d m e n t s t o T i t l e 1 7 o f t h e D e v e l o p m e n t C o d e , a s i t p e r t a i n s t o a f f i r m i n g t h e h i s t o r i c a l i n t e r p r e t a t i o n a n d a p p l i c a t i o n o f t h e 1 6 - f o o t h e i g h t l i m i t a n d c l a r i f y i n g t h e H e i g h t V a r i a t i o n a n d G r a d i n g P e r m i t f i n d i n g s . T h e p r o p o s e d a m e n d m e n t s c l a r i f y t h e e x i s t i n g C o d e r e q u i r e m e n t s a n d p r o v i d e t h e d e c i s i o n m a k e r s , S t a f f a n d t h e p u b l i c w i t h c l e a r e r d i r e c t i o n o n h o w t o p r o c e s s r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t a p p l i c a t i o n s . A s s u c h , t h e C i t y C o u n c i l h a s i n d e p e n d e n t l y r e v i e w e d t h i s i t e m a n d d e t e r m i n e d t h a t t h e p r o p o s e d a m e n d m e n t s w i l l n o t r e s u l t i n a n y n e w s i g n i f i c a n t e n v i r o n m e n t a l e f f e c t s . F u r t h e r m o r e , t h e C i t y C o u n c i l f i n d s t h a t t h e a m e n d m e n t s a r e w i t h i n t h e s c o p e o f E A / N D N o . 6 9 4 t h a t w e r e p r e p a r e d a n d a d o p t e d i n c o n j u n c t i o n w i t h t h e a m e n d m e n t s t o T i t l e s 1 6 a n d 1 7 , t h a t w e r e a d o p t e d o n A p r i l 1 9 , 1 9 9 7 b y t h e C i t y C o u n c i l . A s a r e s u l t , n o f u r t h e r e n v i r o n m e n t a l r e v i e w i s n e c e s s a r y o t h e r t h a n t h e a d o p t i o n o f t h i s A d d e n d u m N o . 1 0 . E x h i b i t " A " O r d i n a n c e N o . P a g e 1 o f 1 . . 1 3 - 3 0 TABLE 01-A:SINGLE-FAMILY RESIDENTIAL DEVELOPMENT STANDARDS For exceptions and explanatoIy descriptions of these standards and for other development standards that apply to single-family residential areas,see Articles Vl and VII of this title.The number which follows an "RS-"designation indicates the maximum number oflots per acre permitted in the zone;the ''RS-A''number indicates the minimum number of acres per lot permitted. LOT MINIMUM SElBACKS3•6•1 MINIMUM SElBACKS2,3.6 MAXIMUM MAXIMUM PARKINGDISTRICTDIMENSIONSlFORCITYCREATEDLOTSFORLOTSCREATEDPRIORTOLOTHEIGHT3•••7 REQUIREMENTsINCORPORAnONIANNEXAnONCOVERAGE INTERIOR STREET FRONT INTERIOR STREET REAR less than 5,000 s.f. AREA WIDTH DEPTH FRONT SIDE SIDE REAR SIDE SIDE ofhabitable space =2 enclosed ga- TTL ONE rage spaces BOTH SIDES SIDE 5,000 s.t:or more RS-AS 5 acres 200 300 20 30 10 20 20 20 5 10 IS 6%16 ofhabitable space -3 enclosed ga- RS-I 1 acre 100 ISO 20 25 10 20 20 20 5 10 15 25%16 rage spaces RS-2 20,000 sf 90 120 20 20 10 20 20 20 5 10 15 40%16 RS-3 13,000 sf 80 110 20 20 10 20 IS 20 5 10 15 45%16 RS-4 10,000 sf 75 100 20 20 10 20 15 20 5 10 15 50010 16 RS-5 8,000 sf 65 100 20 20 10 20 IS 20 5 10 15 52%16 1.For an existing lot which does not meet these standards,see Chapter 17.84 (Nonconformities). 2.Lots ofrecord,existing as ofNovember 25,1975 (adoption ofthis code),or within Eastview and existing as ofJanuary 5,1983 (annexation),shall use these development standards for minimum setbacks. 3.For description,clarification and exceptions,see Chapter 17.48 (Lots,Setbacks,Open Space Area and Building Height). 4.For a description ofheight measurement methods and the height variation process,see Section 17.02.040 ofthis chapter.A height variation application shall be referred directly to the planning commission for consideration,if any ofthe following ,S proposed: A.Any portion ofa structure which exceeds sixteen (16)feet in height extends closer than twenty-five (25)feet from the front or street-side property line. B.The area of the structure which exceeds sixteen (l6)feet in height (second story footprint)exceeds seventy-five percent (75%)of the existing first story footprint area (residence and garage); and C.Sixty percent (60%)or more ofan existing garage footprint is covt:ed by a structure which exceeds sixteen (16)feet in height (a second story). D.The portion ofa structure that exceeds sixteen feet in height is heir.g developed as part ofa new single-family residence;or E.Based on an initial site visit,the director determines that any portion of a structure which is proposed to exceed sixteen (16)feet in height may significantly impair a view as defined in this chapter. 5.For parking development standards,see Section 17.02.030(8)ofthis chapter. 6.A garage with direct access driveway from the street ofaccess shall not be less than twenty feet from the front or street-side property line,which ever is the street ofaccess. 7.Exterior stairs to an upper story are prohibited,unless leading to and/or connected to a common hallway,deck or entry rather than a specific room. 8.The !feat ed street side setaael.feF t!lese jlafliaRS afBwetuFes a'lel'SilEtellft feet ill height shalllJe a Il'IiRiHllllft af t\'/llllty H'Ie feet iR all FIlSideRtial i!BRiIIR distrie15. Exhibit "S" Ordinance No. Page 1 of 1 ~ 1 3 - 3 1 R E S O L U T I O N N O . 2 0 0 4 ~ _ A R E S O L U T I O N O F T H E C I T Y C O U N C I L O F T H E C I T Y O F R A N C H O P A L O S V E R D E S A M E N D I N G T H E H E I G H T V A R I A T I O N G U I D E L I N E S A N D T H E N E I G H B O R H O O D C O M P A T I B I L I T Y H A N D B O O K I N C O N N E C T I O N W I T H T H E A D O P T I O N O F O R D I N A N C E N O . A M E N D I N G T I T L E 1 7 O F T H E C I T Y ' S M U N I C I P A L C O D E R E G A R D I N G T H E 1 6 · F O O T H E I G H T L I M I T A T I O N F O R R E S I D E N T I A L L Y Z O N E D P R O P E R T I E S A N D C L A R I F Y I N G T H E H E I G H T V A R I A T I O N A N D G R A D I N G F I N D I N G S W H E R E A S , o n N o v e m b e r 2 5 , 1 9 7 5 , t h e C i t y ' s f i r s t M u n i c i p a l C o d e w a s a d o p t e d e s t a b l i s h i n g t h e C i t y ' s 1 6 - f o o t h e i g h t l i m i t a n d e s t a b l i s h i n g a d i s c r e t i o n a r y r e v i e w p r o c e s s f o r a n y i n d i v i d u a l s s e e k i n g t o c o n s t r u c t a r e s i d e n c e e x c e e d i n g 1 6 - f e e t ( H e i g h t V a r i a t i o n P e r m i t p r o c e s s ) ; a n d , W H E R E A S , i n 1 9 7 9 , t h e R a n c h o P a l o s V e r d e s M u n i c i p a l C o d e ( t h e " M u n i c i p a l C o d e " ) w a s a m e n d e d t o c l a r i f y t h a t t h e H e i g h t V a r i a t i o n P e r m i t p r o c e s s a p p l i e s t o b o t h n e w r e s i d e n c e s a n d a d d i t i ~ n s t o e x i s t i n g r e s i d e n c e s ; a n d , W H E R E A S , o n N o v e m b e r 7 , 1 9 8 9 , t h e v o t e r s o f t h e C i t y o f R a n c h o P a l o s V e r d e s a p p r o v e d P r o p o s i t i o n M ( C o o p e r a t i v e P r e s e r v a t i o n a n d R e s t o r a t i o n O r d i n a n c e ) w h i c h w a s i n c o r p o r a t e d i n t o t h e M u n i c i p a l C o d e ; a n d , W H E R E A S , b e t w e e n 1 9 9 6 a n d 1 9 9 7 , t h e C i t y a p p r o v e d a m a j o r u p d a t e a n d o v e r h a u l T i t l e 1 7 ( Z o n i n g ) o f t h e M u n i c i p a l C o d e , w h i c h a m o n g o t h e r t h i n g s , c l a r i f i e d h o w t o m e a s u r e t h e 1 6 - f o o t h e i g h t l i m i t o n p a d l o t s ; a n d , W H E R E A S , o n F e b r u a r y 8 , 2 0 0 3 t h e C i t y C o u n c i l h e l d a j o i n t w o r k s h o p w i t h t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n t o d i s c u s s , a m o n g o t h e r t h i n g s , t h e i n t e r p r e t a t i o n o f e x i s t i n g c o d e s a n d t h e H e i g h t V a r i a t i o n P e r m i t F i n d i n g s i n v o l v i n g t h e p r o t e c t i o n o f r e s i d e n t s ' v i e w s f r o m p r o p o s e d c o n s t r u c t i o n . A t t h e m e e t i n g , t h e C i t y C o u n c i l d i r e c t e d S t a f f t o b r i n g f o r w a r d i d e a s t o t h e C o u n c i l a t a f u t u r e m e e t i n g t o c l a r i f y o r r e s o l v e t h e i s s u e s ; a n d , . W H E R E A S , o n J u n e 2 4 , 2 0 0 3 , t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n w a s a s k e d t o r e v i e w a n d p r o v i d e f e e d b a c k o n t h e c o n t e n t a n d f o r m a t o f a d r a f t S t a f f R e p o r t t o t h e C i t y C o u n c i l r e g a r d i n g t h e c l a r i f i c a t i o n a n d i n t e r p r e t a t i o n o f e x i s t i n g c o d e s a n d t h e H e i g h t V a r i a t i o n P e r m i t f i n d i n g s . T h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n c o n t i n u e d t h e d i s c u s s i o n a n d d i r e c t e d S t a f f t o c o m e b a c k w i t h m o r e i n f o r m a t i o n r e g a r d i n g t h e h i s t o r i c a l i n t e r p r e t a t i o n a n d a p p l i c a t i o n o f t h e 1 6 - f o o t h e i g h t l i m i t a n d t h e H e i g h t V a r i a t i o n P e r m i t f i n d i n g s ; a n d , W H E R E A S , o n J u l y 1 5 , 2 0 0 3 , t h e C i t y C o u n c i l , a t t h e r e q u e s t o f a C o u n c i l m e m b e r , d i s c u s s e d t h e i s s u e s p e r t a i n i n g t o t h e e x i s t i n g M u n i c i p a l C o d e a n d t h e H e i g h t V a r i a t i o n P e r m i t f i n d i n g s . A t t h e m e e t i n g , t h e C i t y C o u n c i l u n a n i m o u s l y r e a f f i r m e d t h e R e s o l u t i o n N o . 2 0 0 4 - _ P a g e 1 o f 5 1 3 - 3 2 h i s t o r i c i n t e r p r e t a t i o n a n d a p p l i c a t i o n o f t h e 1 6 - f o o t h e i g h t , . m e a s u r e d a s s e t f o r t h i n t h e M u n i c i p a l C o d e b a s e d o n t h e t y p e o f l o t i n v o l v e d , a s b e i n g a " b y - r i g h t " h e i g h t l i m i t f o r a l l r e s i d e n t i a l p r o p e r t i e s i n t h e C i t y . a n d c l a r i f i e d t h e i n t e r p r e t a t i o n o f s p e c i f i c H e i g h t V a r i a t i o n P e r m i t F i n d i n g s ; a n d , W H E R E A S , a t i t s J U l y 1 5 t h m e e t i n g , t h e C i t y C o u n c i l i n i t i a t e d c o d e ~ m e n d m e n t p r o c e e d i n g s i n o r d e r t o c o d i f y i t s i n t e r p r e t a t i o n a n d c l a r i f i c a t i o n o f t h e 1 6 - f o o t h e i g h t l i m i t a n d t h e H e i g h t V a r i a t i o n P e r m i t F i n d i n g s ; a n d , W H E R E A S , a f t e r · n o t i c e s i s s u e d p u r s u a n t t o t h e p r o v i s i o n s o f t h e R a n c h o P a l o s V e r d e s M u n i c i p a l C o d e , t h e . P l a n n i n g · . C o m m i s s i o n c o n d u c t e d a p u b l i c h e a r i n g o n S e p t e m b e r 2 3 , 2 0 0 3 a t w h i c h t i m e a U i n t e r e s t e d p a r t I e s • w e r e g i v e n a n o p p o r t u n i t y t o b e h e a r d a n d p r e s e n t e v i d e n c e r e g a r d i n g s a i d · a m e n d m e n t s t o T i t l e 1 7 o f t h e M u n i c i p a l C o d e a s s e t f o r t h I n t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n S t a f f R e p o r t o f t h a t d a t e ; a n d , W H E R E A S , a f t e r r e v i e w i n g t h e p r o p o s e d t e x t a m e n d m e n t s , t h e C o m m i s s i o n d i r e c t e d S t a f f t o p r e p a r e p r e . c i s e l a n g u a g e f o r c o n s i d e r a t i o n a t i t s O c t o b e r 2 8 , 2 0 0 3 m e e t i n g a n d c o n t i n u e d t h e p U b l i c h e a r i n g ; a n d , W H E R E A S , . a t • • i t s O c t o b e r . · 2 8 , · 2 0 0 3 , t h e P l a n n i n g C O O 1 m i s s i o n c o n t i n u e d t h e p u b l i c h e a r i n g , w i t h o u f d i s c u s s i o n , a n d a g a i n o n N o v e m b e r 2 5 , 2 0 0 3 , c o n t i n u e d t h e h e a r i n g t o I t s O e c e m b e r . g , 2 0 0 3 m e e t i n g ; a n d , W H E R E A S , . o n D e c e m b e r 1 1 , 2 0 0 3 t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n c o n t i n u e d t h e p u b l i . c h e a r i n g p r o c e e d i n g s , a n d r e v i e w e d a n d c o n s i d e r e d t h e p r o p o s e d c o d e a m e n d m e n t s t o T i t l e 1 7 , . a n d a d o p t e d > P . C . . R e s o l u t i o n N o . 2 0 0 3 - 6 2 f o r w a r d i n g i t s r e c o m m e n d a t i o n s t o t h e C i t y C o u n c i l f u r i i $ c o n s i d e r a t i o n , a n d , W H E R E A S , o n . J a n u a r y . 3 1 , . 2 0 0 4 , a n o t i c e o f a p u b l i c h e a r i n g o n t h e c o d e a m e n d m e n t w a s p U b l i s h e d i n t h e P a / o $ V e r d e s P e n i n s u l a N e w s ; a n d , W H E R E A S , a f t e r n o t i c e s i s s u e d . p u r s u a n t t o t h e r e q u i r e m e n t s o f R a n c h o P a l o s V e r d e s D e v e l o p m e n t C o d e , t h e C i t y C o u n c i l h e l d a d u l y n o t i c e d p U b l i c h e a r i n g o n F e b r u a r y 1 7 , 2 0 0 4 , a t w h i c h t i m e a U i n t e r e s t e d p a r t i e s w e r e g i v e n t h e o p p o r t u n i t y t o b e h e a r d a n d p r e s e n t e v i d e n c e . A f t e r c o n s i d e r i n g t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n ' s r e c o m m e n d a t i o n a n d p u b l i c t e s t i m o n y , t h e C o u n c i l a d o p t e d O r d i n a n c e N o . 4 0 0 U a n d i l ' l t r o d u c e d O r d i n a n c e N o . 4 0 1 t h a t a m o n g o t h e r t h i n g s , r e q u i r e d a v i e w a n a l y s i s f o r p o r t i o n s a b o v e a n d b e l o w 1 6 - f e e t i n h e i g h t w h e n a H e i g h t V a r i a t i o n a p p l i c a t i o n i s r e q u e s t e d ; a n d , W H E R E A S , o n M a r c h 2 , 2 0 0 4 t h e C i t y C o u n c i l w a s s c h e d u l e d t o a d o p t t h e s e c o n d r e a d i n g o f O r d i n a n c e N o . 4 0 1 w h e n i t w a s b r o u g h t t o t h e C o u n c i l ' s a t t e n t i o n t h a t t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n h a d e x p r e s s e d a c o n c e r n w i t h t h e a p p l i c a t i o n o f t h e n e w r e q u i r e m e n t s . T h e r e f o r e , t h e C o u n c i l a g r e e d t o c o n t i n u e t h e d i s c u s s i o n t o i t s A p r i l 6 , 2 0 0 4 m e e t i n g s o t h a t t h e C o m m i s s i o n c a n f u r t h e r r e v i e w t h e c o d e l a n g u a g e b e i n g c o n s i d e r e d a n d p r o v i d e t h e C o u n c i l w i t h a d d i t i o n a l c o m m e n t s ; a n d , R e s o l u t i o n N o . 2 0 0 4 - _ P a g e 2 0 f 5 1 3 - 3 3 W H E R E A S , o n M a r c h 6 , 2 0 0 4 , a n o t i c e o f a P l a n n i n g C o m m i s s i o n p u b l i c h e a r i n g o n t h e c o d e a m e n d m e n t w a s p u b l i s h e d i n t h e P a l o s V e r d e s P e n i n s u l a N e w s ; a n d , W H E R E A S , o n M a r c h 2 3 , 2 0 0 4 , t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n b r i e f l y r e v i e w e d t h e c o d e a m e n d m e n t l a n g u a g e b e i n g c o n s i d e r e d b y t h e C o u n c i l . D u e t o t i m e c o n s t r a i n t s , t h e C o m m i s s i o n , w i t h a v o t e o f 5 - 1 , r e c o m m e n d e d t h a t t h e C o u n c i l c o n t i n u e i t s d i s c u s s i o n f r o m A p r i l 6 , 2 0 0 4 t o a l a t e r d a t e t o a l l o w t h e C o m m i s s i o n a s e c o n d o p p o r t u n i t y t o f u r t h e r r e v i e w t h e p r o p o s e d c o d e l a n g u a g e a n d p r o v i d e a m o r e c o m p r e h e n s i v e r e c o m m e n d a t i o n ; a n d , W H E R E A S , o n M a r c h 2 0 , 2 0 0 4 , a n o t i c e o f a C i t y C o u n c i l p u b l i c h e a r i n g o n t h e c o d e a m e n d m e n t w a s p u b l i s h e d i n t h e P a l o s V e r d e s P e n i n s u l a N e w s ; a n d W H E R E A S , o n A p r i l 6 , 2 0 0 4 , n o t w i t h s t a n d i n g t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n ' s r e c o m m e n d a t i o n , t h e C i t y C o u n c i l o p e n e d t h e p u b l i c h e a r i n g . A f t e r c o n s i d e r i n g t h e c o m m e n t s m a d e b y t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n a t i t s M a r c h 2 3 ~ m e e t i n g , r e c e i v i n g p u b l i c t e s t i m o n y , a n d f u r t h e r d i s c u s s i n g t h e m a t t e r , t h e C o u n c i l , w i t h a v o t e o f 4 - 1 , a d o p t e d U r g e n c y O r d i n a n c e N o . 4 0 4 U , w h i c h r e p e a l e d U r g e n c y O r d i n a n c e N o . 4 0 0 U . B e c a u s e t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n a l r e a d y h a d d i s c u s s e d a n d c o n s i d e r e d t h i s i s s u e o n s e v e r a l o c c a s i o n s , t h e C o u n c i l d i r e c t e d S t a f f t o c o m e b a c k a t i t s A p r i l 2 0 , 2 0 0 4 m e e t i n g w i t h s p e c i f i c c o d e l a n g u a g e t h a t a f f i r m s t h e h i s t o r i c a p p l i c a t i o n o f t h e 1 6 - f o o t h e i g h t l i m i t a s b e i n g a " b y - r i g h t " h e i g h t l i m i t f o r a l l c i t y w i d e r e s i d e n t i a l p r o p e r t i e s ; a n d , W H E R E A S , a f t e r n o t i c e s i s s u e d p u r s u a n t t o t h e r e q u i r e m e n t s o f R a n c h o P a l o s V e r d e s D e v e l o p m e n t C o d e , t h e C i t y C o u n c i l h e l d a c o n t i n u e d d u l y n o t i c e d p U b l i c h e a r i n g o n A p r i l 2 0 , 2 0 0 4 , a t w h i c h t i m e a l l i n t e r e s t e d p a r t i e s w e r e g i v e n t h e o p p o r t u n i t y t o b e h e a r d a n d p r e s e n t e v i d e n c e . W H E R E A S , a f t e r r e c e i v i n g p U b l i c t e s t i m o n y a t t h e p u b l i c h e a r i n g , o n A p r i l 2 0 , 2 0 0 4 , t h e C i t y C o u n c i l a d o p t e d O r d i n a n c e N o . _ a m e n d i n g T i t l e 1 7 o f t h e M u n i c i p a l C o d e a f f i r m i n g t h e C i t y ' s h i s t o r i c a l i n t e r p r e t a t i o n a n d a p p l i c a t i o n o f t h e 1 6 - f o o t h e i g h t r e q u i r e m e n t a n d c l a r i f y i n g t h e H e i g h t V a r i a t i o n a n d G r a d i n g f i n d i n g s f o r C i t y w i d e r e s i d e n t i a l z o n e d n e i g h b o r h o o d s ; a n d W H E R E A S , i n t h e a d o p t i o n o f O r d i n a n c e N o . _ ' t h e C i t y C o u n c i l f u r t h e r f o u n d t h a t t h e r e i s n o s u b s t a n t i a l e v i d e n c e t h a t t h e a m e n d m e n t s t o T i t l e 1 7 w o u l d r e s u l t i n n e w s i g n i f i c a n t e n v i r o n m e n t a l e f f e c t s , o r a s u b s t a n t i a l i n c r e a s e i n t h e s e v e r i t y o f t h e e f f e c t s , a s p r e v i o u s l y i d e n t i f i e d i n E n v i r o n m e n t a l A s s e s s m e n t N o . 6 9 4 a n d t h e N e g a t i v e D e c l a r a t i o n , a d o p t e d t h r o u g h R e s o l u t i o n N o . 9 7 - 2 5 i n c o n j u n c t i o n w i t h O r d i n a n c e N o . 3 2 0 f o r a m e n d m e n t s t o T i t l e s 1 6 a n d 1 7 o f t h e M u n i c i p a l C o d e , s i n c e t h e n e w a m e n d m e n t s r e a f f i r m t h e h i s t o r i c a l i n t e r p r e t a t i o n a n d a p p l i c a t i o n o f t h e 1 6 - f o o t h e i g h t r e q u i r e m e n t a n d c l a r i f y t h e H e i g h t V a r i a t i o n F i n d i n g s . A n A d d e n d u m ( N o . 1 0 ) t o t h e p r i o r N e g a t i v e D e c l a r a t i o n w a s p r e p a r e d a n d a t t a c h e d a s E x h i b i t ' A ' t o O r d i n a n c e N o . _ T h e C i t y C o u n c i l h e r e b y f i n d s , b a s e d o n i t s o w n i n d e p e n d e n t j u d g m e n t , t h a t t h e R e s o l u t i o n N o . 2 0 0 4 - _ P a g e 3 o f 5 1 3 - 3 4 f a c t s s t a t e d i n t h e A d d e n d u m a r e t r u e b e c a u s e t h e r e v i s i o n s t o T i t l e 1 7 o f t h e M u n i c i p a l C o d e w i l l n o t r e s u l t i n g r e a t e r e n v i r o n m e n t a l i n ' l " " d c t s i n t h e C i t y . N O W , T H E R E F O R E , T H E C I T Y C O U N C I L O F T H E C I T Y O F R A N C H O P A L O S V E R D E S D O E S H E R E B Y F I N D , D E T E R M I N E , A N D R E S O L V E A S F O L L O W S : S e c t i o n 1 : T h e C i t y C o u n c i l f i n d s t h a t t h e H e i g h t V a r i a t i o n G u i d e l i n e s a n d t h e N e i g h b o r h o o d C o m p a t i b i l i t y H a n d b o o k , a s s e t f o r t h i n E x h i b i t ' A ' h e r e t o , s h a l l b e a m e n d e d t o r e f l e c t t h e a m e n d m e n t s t o T i t l e 1 7 o f t h e M u n i c i p a l C o d e a d o p t e d u n d e r O r d i n a n c e N o . 3 8 9 . S e c t i o n 2 : T h e C i t y C o u n c i l f i n d s t h a t t h e a m e n d m e n t s t o t h e H e i g h t V a r i a t i o n G u i d e l i n e s , a s s e t f o r t h i n E x h i b i t ' A ' a t t a c h e d h e r e t o , r e s u l t s i n s u b s t a n t i a l l y t h e s a m e i n t e n t a s t h e d o c u m e n t a d o p t e d b y t h e C i t y C o u n c i l o n J u n e 3 , 1 9 9 6 , w h i c h w a s d e v e l o p e d i n r e s p o n s e t o t h e N o v e m b e r 1 7 , 1 9 8 9 v o t e r a p p r o v a l o f P r o p o s i t i o n M . S e c t i o n 3 : T h e C i t y C o u n c i l f i n d s t h a t t h e a m e n d m e n t s t o t h e N e i g h b o r h o o d C o m p a t i b i l i t y H a n d b o o k , a s s e t f o r t h i n E x h i b i t ' A ' a t t a c h e d h e r e t o , r e s u l t s i n s u b s t a n t i a l l y t h e s a m e i n t e n t a s t h e d o c u m e n t a d o p t e d b y t h e C i t y C o u n c i l o n M a y 6 , 2 0 0 3 . S e c t i o n 4 : T h e a m e n d m e n t s t o t h e H e i g h t V a r i a t i o n G u i d e l i n e s a n d t h e N e i g h b o r h o o d C o m p a t i b i l i t y H a n d b o o k s h a l l b e e f f e c t i v e i m m e d i a t e l y f r o m t h e d a t e o f t h e a d o p t i o n o f O r d i n a n c e N o . _ . P A S S E D , A P P R O V E D a n d A D O P T E D t h i s 2 0 t h d a y o f A p r i l , 2 0 0 4 . P e t e r C . G a r d i n e r M a y o r A T T E S T : C i t y C l e r k R e s o l u t i o n N o . 2 0 0 4 - _ P a g e 4 0 f 5 1 3 - 3 5 S t a t e o f C a l i f o r n i a C o u n t y o f L o s A n g e l e s C i t y o f R a n c h o P a l o s V e r d e s ) ) s s ) I , J O P U R C E L L , C i t y C l e r k o f t h e C i t y o f R a n c h o P a l o s V e r d e s , d o h e r e b y c e r t i f y t h a t t h e a b o v e R e s o l u t i o n N o . 2 0 0 4 - _ w a s d u l y a n d r e g u l a r l y p a s s e d a n d a d o p t e d b y t h e s a i d C i t y C o u n c i l a t r e g u l a r m e e t i n g t h e r e o f h e l d o n A p r i l 2 0 , 2 0 0 4 . C i t y C l e r k R e s o l u t i o n N o . 2 0 0 4 - _ P a g e 5 o f 5 1 3 - 3 6 ( " A M E N D E D E X C E R P T S O F T H E H E I G H T V A R I A T I O N G U I D E L I N E S A N D T H E N E I G H B O R H O O D C O M P A T I B I L I T Y H A N D B O O K R e s o l u t i o n N o . 2 0 0 4 - _ E x h i b i t ' A ' 1 3 - 3 7 H e i g h t V a r i a t i o n G u i d e l i n e s M a y 6 , 2 0 0 3 I . P U R P O S E \ T h e i n t e n t o f t h i s d o c u m e n t i s t o p r o v i d e g u i d e l i n e s a n d p r o c e d u r e s f o r p r o t e c t i n g v i e w s w h i c h m a y b e i m p a i r e d b y d e v e l o p m e n t o f n e w r e s i d e n t i a l s t r u c t u r e s o r a d d i t i o n s t o e x i s t i n g r e s i d e n t i a l s t r u c t u r e s . A s s p e c i f i e d i n P r o p o s i t i o n M , w h i c h w a s p a s s e d b y t h e v o t e r s o f R a n c h o P a l o s V e r d e s a n d b e c a m e e f f e c t i v e o n N o v e m b e r 1 7 , 1 9 8 9 , t h e p u r p o s e s f o r t h e r e g u l a t i o n s a r e t o : a . P r o t e c t , e n h a n c e a n d p e r p e t u a t e v i e w s a v a i l a b l e t o p r o p e r t y o w n e r s a n d v i s i t o r s b e c a u s e o f t h e u n i q u e t o p o g r a p h i c a l f e a t u r e s o f t h e P a l o s V e r d e s P e n i n s u l a . T h e s e v i e w s p r o v i d e u n i q u e a n d i r r e p l a c e a b l e a s s e t s t o t h e C i t y a n d i t s n e i g h b o r i n g c o m m u n i t i e s a n d p r o v i d e f o r t h i s a n d f u t u r e g e n e r a t i o n s e x a m p l e s o f t h e u n i q u e p h y s i c a l s u r r o u n d i n g s w h i c h a r e c h a r a c t e r i s t i c o f t h e C i t y . b . D e f i n e a n d p r o t e c t f i n i t e v i s u a l r e s o u r c e s b y e s t a b l i s h i n g l i m i t s w h i c h c o n s t r u c t i o n a n d p l a n t g r o w t h c a n a t t a i n b e f o r e e n c r o a c h i n g o n t o a v i e w . c . I n s u r e t h a t t h e d e v e l o p m e n t o f e a c h p a r c e l o f l a n d o r a d d i t i o n s t o . r e s i d e n c e s o r s t r u c t u r e s o c c u r i n a m a n n e r w h i c h i s h a r m o n i o u s a n d m a i n t a i n s n e i g h b o r h o o d c o m p a t i b i l i t y a n d t h e c h a r a c t e r o f c o n t i g u o u s s u b c o m m u n i t y d e v e l o p m e n t i n t h e G e n e r a l P l a n . d . R e q u i r e t h e p r u n i n g o f d e n s e f o l i a g e o r t r e e g r o w t h w h i c h a l o n e , o r i n c o n j u n c t i o n w i t h c o n s t r u c t i o n , e x c e e d s d e f i n e d l i m i t s . T h e s e g u i d e l i n e s a n d p r o c e d u r e s a p p l y t o a n y _ ~ o n s t r u c t a r e s i d e n t i a l s t r u c t u r e a b o v e t h e s i x t e e n f o o t h e i g h t ~ ~ ~ e x c e p t t h a t p a r a g r a p h H o f S e c t i o n 2 - R e m o v a l o f F o l i a g e a s C o n d i t i o n o f P e r m i t I s s u a n c e , a l i e s t o a n r e s i d e n t i a l s t r u c t ~ r e , r e a r d l e s s . o f h e i h t . . I I . D E F I N I T I O N S A . V i e w i n g A r e a S e c t i o n 1 7 . 0 2 . 0 4 0 ( A ) ( 1 5 ) o f t h e R a n c h o P a l o s V e r d e s M u n i c i p a l C o d e d e f i n e s " v i e w i n g a r e a " a s f o l l o w s : " ' V i e w i n g a r e a ' m e a n s t h a t a r e a o f a s t r u c t u r e ( e x c l u d i n g b a t h r o o m s , h a l l w a y s , g a r a g e s o r c l o s e t s ) o r t h a t a r e a o f a l o t ( e x c l u d i n g t h e s e t b a c k a r e a s ) P a g e 1 1 3 - 3 8 H e i g h t V a r i a t i o n G u i d e l i n e s M a y 6 , 2 0 0 3 a r e n o t a c c e p t a b l e . A n a p p l i c a t i o n w i l l n o t b e c o n s i d e r e d " c o m p l e t e " f o r p r o c e s s i n g w i t h o u t a n a d e q u a t e l y c o n s t r u c t e d s i l h o u e t t e i n p l a c e . 5 . T h e f r a m e m u s t r e m a i n i n p l a c e a n d b e m a i n t a i n e d i n g o o d c o n d i t i o n t h r o u g h o u t t h e r e q u i r e d n o t i c e p e r i o d f o r t h e H e i g h t V a r i a t i o n a p p l i c a t i o n o r t h e N e i g h b o r h o o d C o m p a t i b i l i t v a n a l y s i s p r o c e s s . t h e d e c i s i o n p r o c e s s a n d . i f n e c e s s a r y , a n y a p p e a l p e r i o d s . T h e f r a m e m a y n o t b e r e m o v e d u n t i l t h e C i t y ' s a p p e a l p r o c e s s h a s b e e n e x h a u s t e d a n d a f i n a l d e c i s i o n h a s b e e n r e n d e r e d . T h e a p p l i c a n t m u s t r e m o v e ' t h e f r a m e w i t h i n s e v e n ( 7 ) d a y s a f t e r a f i n a l d e c i s i o n h a s b e e n r e n d e r e d a n d t h e C i t y ' s a p p e a l p r o c e s s h a s b e e n e x h a u s t e d • . V I . B U I L D I N G H E I G H T 1 . P r o p o s e d r e s i d e n t i a l b u i l d i n g h e i g h t c a n n o t e x c e e d 2 6 f e e t . I f a g r e a t e r h e i g h t i s d e s i r e d , a V a r i a n c e a p p l i c a t i o n i s r e q u i r e d , r a t h e r t h a n a H e i g h t V a r i a t i o n P e r m i t . S e c t i o n 1 7 . 0 2 . 0 4 0 ( B ) ( 1 ) o f t h e M u n i c i p a l C o d e s t a t e s t h a t : 2 . H e i g h t i s m e a s u r e d b a s e d o n w h e t h e r t h e S U b j e c t l o t i s c o n s i d e r e d a n u p h i l l , d o w n h i l l , o r o t h e r ( p a d ) l o t r e l a t i v e t o t h e s t r e e t o f a c c e s s , a n d b a s e d o n t h e ' . e x t e n t t o w h i c h t h e s t r u c t u r e s l o p e s w i t h t h e l o t . S e c t i o n 1 7 . 0 1 2 . 0 4 0 ( B ) ( 1 ) o f t h e C o d e d e f i n e s h e i g h t m e a s u r e m e n t s a s f o l l o w s : P a g e 7 1 3 - 3 9 . ' , ; ' : r ~ ' , . , . " . . . . . . \ - 0 • • H e i g h t V a r i a t i o n G u i d e l i n e s M a y 6 , 2 0 0 3 ( d ) " O n s l o p i n g l o t s d e s c r i b e d i n s e c t i o n s 1 7 . 0 2 . 0 4 0 ( 8 ) ( 1 ) ( a ) a n d 1 7 . 0 2 . 0 4 0 ( 8 ) ( 1 ) ( b ) , t h e f o u n d a t i o n o f t h e s t r u c t u r e s h a l l c o n t a i n a m i n i m u m e i g h t ( 8 ) f o o t s t e p w i t h t h e s l o p e o f t h e l o t . H o w e v e r , n o p o r t i o n o f t h e s t r u c t u r e s h a l l e x c e e d t h i r t y ( 3 0 ) f e e t i n h e i g h t , w h e n m e a s u r e d f r o m t h e p o i n t w h e r e t h e l o w e s t f o u n d a t i o n o r s l a b m e e t s f i n i s h e d g r a d e t o t h e r i d g e l i n e o r h i g h e s t p o i n t o f t h e s t r u c t u r e . T h e t h i r t y ( 3 0 ) f o o t h e i g h t s h a l l n o t e x c e e d a h o r i z o n t a l l y p r o j e c t e d s i x t e e n ( 1 6 ) f o o t h e i g h t l i n e ( f r o m t h e h i g h p o i n t o f t h e u p h i l l s t e p o f t h e s t r u c t u r e ) . " ( S e e f i g u r e b e l o w ) : I f t h e r e i s n o t a m i n i m u m e i g h t ( 8 ) f o o t s t e p i n t h e s t r u c t u r e ' s f o u n d a t i o n , a H e i g h t V a r i a t i o n P e r m i t a n d / o r a V a r i a n c e w i l l b e r e q u i r e d . V I I . S E T 8 A C K S F O R S L O P I N G L O T S S e c t i o n 1 7 . 0 2 . 0 4 0 ( 8 ) ( 2 ) o f t h e M u n i c i p a l C o d e r e q u i r e s t h a t : " O n l o t s s l o p i n g u p h i l l f r o m t h e s t r e e t o f a c c e s s a n d w h e r e t h e h e i g h t o f a s t r u c t u r e i s i n e x c e s s o f s i x t e e n ( 1 6 ) f e e t a b o v e t h e p o i n t w h e r e t h e l o w e s t f o u n d a t i o n o r s l a b m e e t s t h e g r o u n d , a r e a s i n e x c e s s o f t h e s i x t e e n ( 1 6 ) f o o t h e i g h t l i m i t s h a l l b e s e t b a c k o n e ( 1 ) f o o t f r o m t h e e x t e r i o r b u i l d i n g f a c a d e o f t h e f i r s t s t o r y , m o s t p a r a l l e l a n d c l o s e s t t o t h e f r o n t p r o p e r t y l i n e , f o r e v e r y f o o t o f h e i g h t i n P a g e 9 1 3 - 4 0 H e i g h t V a r i a t i o n G u i d e l i n e s M a y 6 , 2 0 0 3 b . T h e a r e a o f t h e s t r u c t u r e w h i c h e x c e e d s s i x t e e n ( 1 6 ) f e e t I n h e i g h t ( t h e s e c o n d s t o r y f o o t p r i n t ) e x c e e d s s e v e n t y - f i v e p e r c e n t ( 7 5 % ) o f t h e e x i s t i n g f i r s t s t o r y f o o t p r i n t a r e a ( r e s i d e n c e a n d a t t a c h e d g a r a g e ) ; c . S i x t y p e r c e n t ( 6 0 % ) o r m o r e o f a n e x i s t i n g g a r a g e f o o t p r i n t i s c o v e r e d b y a s t r u c t u r e w h i c h e x c e e d s s i x t e e n ( 1 6 ) f e e t i n h e i g h t ( a s e c o n d s t o r y ) ; o r e . B a s e d o n a n i n i t i a l s i t e v i s i t , t h e D i r e c t o r d e t e r m i n e s t h a t a n y p o r t i o n o f a s t r u c t u r e w h i c h i s p r o p o s e d t o e x c e e d s i x t e e n ( 1 6 ) f e e t i n h e i g h t m a y s i g n i f i c a n t l y i m p a i r a v i e w a s d e f i n e d i n t h i s C h a p t e r . " I X . M A N D A T O R Y F I N D I N G S 1 . " T h e a p p l i c a n t h a s c o m p l i e d w i t h t h e e a r l y n e i g h b o r c o n s u l t a t i o n p r o c e s s e s t a b l i s h e d b y t h e C i t y . " S t a f f w i l l r e v i e w t h e s u b m i t t a l t o b e s u r e t h a t t h e m e t h o d s o f e a r l y n e i g h b o r c o n s u l t a t i o n , a s o u t l i n e d a b o v e o n p a g e s 4 a n d 5 o f t h e s e G u i d e l i n e s , a r e a d e q u a t e . A n y p u b l i c p a r k o r r i g h t - o f w a y w i l l b e c o n s i d e r e d f o r v i e w a n a l y s i s u n d e r t h i s p r o v i s i o n . O t h e r s i t e s w i l l b e l i m i t e d t o t h o s e s p e c i f i c a l l y d e l i n e a t e d i n t h e G e n e r a l P l a n , C o a s t a l S p e c i f i c P l a n , o r a r e a s s p e c i f i c a l l y s e t a s i d e a s p u b l i c v i e w i n g a r e a s . " S i g n i f i c a n t l y i m p a i r " i s d e f i n e d i n s e c t i o n ( 6 ) b e l o w . 3 . p r o m o n t o r y . " " T h e p r o p o s e d s t r u c t u r e i s n o t l o c a t e d o n a r i d g e o r P a g e 1 1 1 3 - 4 1 H e i g h t V a r i a t i o n G u i d e l i n e s M a y 6 , 2 0 0 3 A r i d g e i s d e f i n e d i n S e c t i o n 1 7 . 9 6 . 1 5 5 0 a s " a n e l o n g a t e d c r e s t o r a l i n e a r s e r i e s o f c r e s t s o f h i l l s , b l u f f s , o r h i g h l a n d s " . A p r o m o n t o r y i s d e f i n e d i n S e c t i o n 1 7 . 9 6 . 1 4 2 0 a s " a p r o m i n e n t m a s s o f l a n d , l a r g e e n o u g h t o s u p p o r t d e v e l o p m e n t , w h i c h o v e r l o o k s , o r p r o j e c t s o n t o a l o w l a n d o r b o d y o f w a t e r o n a t l e a s t t w o s i d e s " . T h e a n a l y s i s o f r i d g e s a n d p r o m o n t o r i e s r e l a t e s t o p r o t e c t i o n o f p u b l i c v i e w s a n d v i s t a s o v e r l o o k i n g o r l o o k i n g u p a t r i d g e s o r p r o m o n t o r i e s . T h e D i r e c t o r o r P l a n n i n g C o m m i s s i o n w i l l m a k e a d e t e r m i n a t i o n a s t o t h e d e g r e e o f v i s u a l i m p a c t a s s o c i a t e d w i t h c o n s t r u c t i o n o v e r 1 6 f e e t i n h e i g h t o n a " r i d g e o r p r o m o n t o r y " w h e n v i e w e d f r o m a p a r k , p u b l i c r o a d w a y , o r a d e s i g n a t e d p u b l i c v i e w i n g p o i n t . T h e " r i d g e o r p r o m o n t o r y " m u s t b e p r o m i n e n t i n r e l a t i o n t o t h e 1 6 t o 2 6 f o o t r a n g e o f h e i g h t s p e r m i t t e d u n d e r t h e H e i g h t V a r i a t i o n P e r m i t p r o c e s s . G e o l o g i c s t r u c t u r e s w h i c h w o u l d n o t b e n o t i c e a b l e i n r e l a t i o n t o t h e s i z e o f t h e p r o p o s e d s t r u c t u r e p r o b a b l y w i l l n o t b e a f f e c t e d b y d e v e l o p m e n t o f a p r o p o s e d s t r u c t u r e , a n d a c c o r d i n g l y n o p u b l i c v i e w b e n e f i t w o u l d b e p r o v i d e d b y p r o h i b i t i n g c o n s t r u c t i o n o n s u c h r i d g e s o r p r o m o n t o r i e s . ( a ) " S i g n i f i c a n t v i e w i m p a i r m e n t " w i l l b e d e t e r m i n e d b y t h e D i r e c t o r o r P l a n n i n g C o m m i s s i o n b a s e d o n ( a ) t h e s e v e r i t y ( e x t e n t , m a g n i t u d e , e t c . ) o f i m p a i r m e n t o f a n e x i s t i n g v i e w , a n d / o r ( b ) t h e i m p a i r m e n t o f f e a t u r e s o f s i g n i f i c a n c e , i n c l u d i n g b u t n o t l i m i t e d t o C a t a l i n a I s l a n d a n d o t h e r o f f s h o r e i s l a n d s , P o i n t F e r m i n o r o t h e r n o t a b l e c o a s t a l p r o m o n t o r i e s , o r t h e V i n c e n t T h o m a s b r i d g e o r o t h e r p r o m i n e n t m a n m a d e l a n d m a r k s , e t c . . ( b ) T h e " v i e w i n g a r e a " m a y o n l y b e l o c a t e d o n a s e c o n d ( o r h i g h e r ) s t o r y o f a s t r u c t u r e i f : • i . T h e c o n s t r u c t i o n o f t h a t p o r t i o n o f t h e s t r u c t u r e d i d n o t r e q u i r e a p p r o v a l o f a H e i g h t V a r i a t i o n P e r m i t o r V a r i a n c e , p u r s u a n t t o C h a p t e r 1 7 . 0 2 . 0 4 0 o f t h e R a n c h o P a l o s V e r d e s M u n i c i p a l C o d e , o r w o u l d n o t h a v e r e q u i r e d • P a g e 1 2 1 3 - 4 2 H e i g h t V a r i a t i o n G u i d e l i n e s M a y 6 , 2 0 0 3 s u c h a p e r m i t i f t h a t S e c t i o n h a d b e e n i n e f f e c t a t t h e t i m e t h a t p o r t i o n o f t h e s t r u c t u r e w a s c o n s t r u c t e d ; o r i i . T h e v i e w i n g a r e a i s l o c a t e d i n a p a r t o f t h e s t r u c t u r e t h a t c o n s t i t u t e s . t h e p r i m a r y l i v i n g a r e a o f t h e h o u s e , w h i c h i s t h e l i v i n g r o o m , f a m i l y r o o m , d i n i n g r o o m o r k i t c h e n . ( c ) I f a m a s t e r b e d r o o m e x i s t s o n t h e s a m e l e v e l a s t h e p r i m a r y l i v i n g a r e a o f t h e h o u s e , a n d i f n o v i e w s a r e e n j o y e d f r o m t h e o t h e r p r i m a r y l i v i n g a r e a s , v i e w s f r o m t h e m a s t e r b e d r o o m w i l l b e c o n s i d e r e d . ( d ) V i e w s w i l l b e a n a l y z e d w i t h o u t r e s p e c t t o f o l i a g e e x i s t i n g o n p r o p e r t i e s w i t h i n 1 0 0 0 f e e t o f t h e p r o p e r t y f r o m w h i c h t h e v i e w i s t a k e n . T h e i m p a c t o f a p r o p o s e d s t r u c t u r e i f t h e f o l i a g e d i d n o t e x i s t w i l l b e e s t i m a t e d a s b e s t a s c a n b e d e t e r m i n e d . H o w e v e r , i f t h e f o l i a g e b l o c k i n g t h e v i e w i s l o c a t e d o n t h e p r o p e r t y f r o m w h i c h t h e v i e w i s t a k e n , s u c h f o l i a g e m u s t b e r e m o v e d p r i o r t o t h e v i e w a n a l y s i s o r t h a t f o l i a g e w i l l b e c o n s i d e r e d a s r e m a i n i n g i n t h e v i e w . ( b ) V i e w i m p a i r m e n t m a y b e m i n i m i z e d b y r e d e s i g n i n g a s t r u c t u r e t o r e l o c a t e o r r e d u c e t h e s i z e o f t h e p o r t i o n o f t h e a d d i t i o n o v e r 1 6 f e e t i n h e i g h t t o l e s s e n t h e v i e w i m p a c t . ( c ) R e d e s i g n t o m i n i m i z e v i e w i m p a i r m e n t m a y i n c l u d e r e l o c a t i o n o r r e o r i e n t a t i o n o f t h e a d d i t i o n , d e l e t i o n o f a b a l c o n y , r e v i s e d r o o f p i t c h , o r o t h e r m e a s u r e s w h i c h g e n e r a l l y m a i n t a i n t h e s c o p e o f t h e a d d i t i o n . P a g e 1 3 1 3 - 4 3 H e i g h t V a r i a t i o n G u i d e l i n e s M a y 6 , 2 0 0 3 ( a ) S i g n i f i c a n t c u m u l a t i v e v i e w i m p a i r m e n t w i l l b e c o n s i d e r e d w h e n t h e i n d i v i d u a l s t r u c t u r e m a y n o t s i g n i f i c a n t l y i m p a i r v i e w s , b u t w h e n t h e e f f e c t o f t h e s t r u c t u r e c o u l d , i n c o m b i n a t i o n w i t h o t h e r s i m i l a r s t r u c t u r e s , c r e a t e s i g n i f i c a n t v i e w i m p a i r m e n t . ( b ) T h e D i r e c t o r o r P l a n n i n g C o m m i s s i o n w i l l d e t e r m i n e w h i c h o t h e r n e a r b y p a r c e l s w i t h i n t h e v i e w s h e d f r o m a p a r t i c u l a r p r o p e r t y o r p u b l i c p l a c e m a y b e d e v e l o p e d , c o n s i s t e n t w i t h t h i s S e c t i o n ; w h i c h w o u l d f u r t h e r i m p a i r a v i e w . T h e e v a l u a t i o n w i l l u s u a l l y n o t e x t e n d b e y o n d t h r e e o r f o u r p a r c e l s a d j a c e n t t o t h e s u b j e c t p r o p e r t y . ( c ) T h e c r i t e r i a f o r d e t e r m i n i n g t h e s i g n i f i c a n c e o f t h e c u m u l a t i v e v i e w i m p a i r m e n t i s t h e s a m e a s f o r s i g n i f i c a n c e f o r t h e i n d i v i d u a l s t r u c t u r e , a s o u t l i n e d b e l o w i n p a r a g r a p h 6 . 7 . r e q u i r e m e n t s . " " T h e p r o p o s e d s t r u c t u r e c o m p l i e s w i t h a l l o t h e r C o d e A n y p r o p o s e d s t r u c t u r e w i l l b e e v a l u a t e d t o a s s u r e c o m p l i a n c e w i t h z o n i n g , G e n e r a l P l a n , a n d S p e c i f i c P l a n r e q u i r e m e n t s , i n c l u d i n g b u t n o t l i m i t e d t o s e t b a c k s a n d o p e n s p a c e r e s t r i c t i o n s , a s w e l l a s a n y s p e c i f i c c o n d i t i o n s a s s o c i a t e d w i t h t h e p e r t i n e n t t r a c t a p p r o v a l . I f o t h e r d i s c r e t i o n a r y p e r m i t s a r e r e q u i r e d f o r t h e s e c o n d s t o r y a d d i t i o n , a p p r o v a l o f t h e H e i g h t V a r i a t i o n P e r m i t s h a l l b e c o n t i n g e n t o n t h e a p p r o v a l o f t h o s e o t h e r d i s c r e t i o n a r y p e r m i t . 8 . " T h e p r o p o s e d s t r u c t u r e i s c o m p a t i b l e w i t h t h e i m m e d i a t e n e i g h b o r h o o d c h a r a c t e r . " " N e i g h b o r h o o d c h a r a c t e r " i s d e f i n e d t o c o n s i d e r t h e e x i s t i n g c h a r a c t e r i s t i c s o f a n a r e a , i n c l u d i n g : ( a ) S c a l e o f s u r r o u n d i n g r e s i d e n c e s , i n c l u d i n g t o t a l s q u a r e f o o t a g e a n d l o t c o v e r a g e o f t h e r e s i d e n c e a n d a l l a n c i l l a r y s t r u c t u r e s . P a g e 1 4 1 3 - 4 4 , . H e i g h t V a r i a t i o n G u i d e l i n e s M a y 6 , 2 0 0 3 ( b ) A r c h i t e c t u r a l s t y l e s , i n c l u d i n g f a c a d e t r e a t m e n t s , s t r u c t u r e h e i g h t , o p e n s p a c e b e t w e e n s t r u c t u r e s , r o o f d e s i g n , t h e a p p a r e n t b u l k o r m a s s o f t h e s t r u c t u r e , n u m b e r o f s t o r i e s , a n d b u i l d i n g m a t e r i a l s . ( c ) F r o n t , s i d e a n d r e a r y a r d s e t b a c k s . T h e D i r e c t o r ' s o r P l a n n i n g C o m m i s s i o n ' s d e t e r m i n a t i o n o f c o m p a t i b i l i t y w i t h n e i g h b o r h o o d c h a r a c t e r w i l l b e b a s e d o n a r e v i e w o f t h e a b o v e c r i t e r i a r e l a t i v e t o t h e i m m e d i a t e n e i g h b o r h o o d w h i c h i s n o r m a l l y c o n s i d e r e d t o b e a t l e a s t t h e t w e n t y ( 2 0 ) c l o s e s t r e s i d e n c e s w i t h i n t h e s a m e z o n i n g d i s t r i c t , a n d o n p r o p e r t y o w n e r r e s p o n s e t o t h e r e q u i r e d n o t i f i c a t i o n . I n c r e a s e s i n s c a l e , h e i g h t , b u l k o r m a s s o r d e c r e a s e s i n s e t b a c k s o r o p e n s p a c e m a y b e c o n s i d e r e d i n c o m p a t i b l e . " P r i v a c y i s d e f i n e d a s t h e r e a s o n a b l e p r o t e c t i o n f r o m i n t r u s i v e v i s u a l o b s e r v a t i o n . " ( a ) T h e b u r d e n o f p r o v i n g a n " u n r e a s o n a b l e i n f r i n g e m e n t o f i n d o o r a n d / o r o u t d o o r p r i v a c y " s h a l l b e o n t h e p r o p e r t y o w n e r c l a i m i n g i n f r i n g e m e n t o f p r i v a c y . T h e D i r e c t o r o r P l a n n i n g C o m m i s s i o n w i l l m a k e a d e t e r m i n a t i o n o n a c a s e b y c a s e b a s i s . ( b ) G i v e n t h e v a r i e t y a n d n u m b e r o f o p t i o n s w h i c h a r e a v a i l a b l e t o p r e s e r v e i n d o o r p r i v a c y , g r e a t e r w e i g h t g e n e r a l l y w i l l b e g i v e n t o p r o t e c t i n g o u t d o o r p r i v a c y t h a n t o p r o t e c t i n g i n d o o r p r i v a c y . R e d e s i g n t o m i n i m i z e i n v a s i o n o f p r i v a c y m a y i n c l u d e u s i n g t r a n s l u c e n t m a t e r i a l i n ( u p p e r f l o o r ) w i n d o w s , e l i m i n a t i n g w i n d o w s , r e d u c i n g a n d / o r r e l o c a t i n g b a l c o n i e s , o r e l i m i n a t i n g b a l c o n i e s . x . H E I G H T V A R I A T I O N P E R M I T P R O C E D U R E S A . H e i g h t V a r i a t i o n P e r m i t A p p l i c a t i o n T h e a t t a c h e d " H e i g h t V a r i a t i o n P e r m i t A p p l i c a t i o n " m u s t b e s u b m i t t e d t o t h e C i t y ' s D e p a r t m e n t o f P l a n n i n g , B u i l d i n g , a n d C o d e E n f o r c e m e n t t o i n i t i a t e a r e q u e s t f o r a H e i g h t V a r i a t i o n P e r m i t . B . H e i g h t V a r i a t i o n P e r m i t P r o c e s s P a g e 1 5 1 3 - 4 5 H e i g h t V a r i a t i o n G u i d e l i n e s M a y 6 , 2 0 0 3 . T h e f o l l o w i n g s e q u e n c e o f s t e p s s h a l l o c c u r i n o r d e r t o p r o c e s s a H e i g h t V a r i a t i o n P e r m i t a p p l i c a t i o n : 1 . T h e a p p l i c a n t c o n s u l t s w i t h p r o p e r t y o w n e r s w i t h i n 5 0 0 f e e t o f t h e p r o p o s e d p r o j e c t . 2 . T h e a p p l i c a n t c o m p l e t e s a n d s u b m i t s a n a p p l i c a t i o n f o r m t o t h e C i t y ' s D e p a r t m e n t o f P l a n n i n g , B u i l d i n g , a n d C o d e E n f o r c e m e n t a l o n g w i t h t h e a p p r o p r i a t e f e e s . T h e a p p l i c a t i o n m u s t b e a c c o m p a n i e d b y p r o o f o f e a r l y n e i g h b o r c o n s u l t a t i o n ( i n c l u d i n g l e t t e r f r o m s u b j e c t H o m e o w n e r s A s s o c i a t i o n , i f a n y ) a n d t h e w a i v e r f o r m f o r t h e t e m p o r a r y f r a m e . 3 . T h e a p p l i c a n t e r e c t s t h e t e m p o r a r y f r a m e a n d n o t i f i e s S t a f f t h a t t h e f r a m e i s i n p l a c e . 4 . S t a f f r e v i e w s t h e a p p l i c a t i o n t o a s s u r e t h a t i t i s c o m p l e t e , a n d i n s p e c t s t h e s i t e t o a s s u r e t h a t t h e t e m p o r a r y f r a m e i s i n p l a c e a n d a d e q u a t e l y c o n s t r u c t e d . A l e t t e r w i l l b e s e n t t o t h e a p p l i c a n t n o t l a t e r t h a n 3 0 c a l e n d a r d a y s a f t e r . s u b m i t t a l i n d i c a t i n g t h a t t h e a p p l i c a t i o n i s c o m p l e t e f o r r e v i e w o r w h a t a d d i t i o n a l i n f o r m a t i o n o r c o r r e c t i o n s a r e r e q u i r e d t o m a k e t h e a p p l i c a t i o n c o m p l e t e f o r r e v i e w . 5 . T h e D i r e c t o r s h a l l r e f e r a n a p p l i c a t i o n f o r a H e i g h t V a r i a t i o n P e r m i t d i r e c t l y t o t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n f o r c o n s i d e r a t i o n u n d e r t h e s a m e f i n d i n g s , a s p a r t o f a p u b l i c h e a r i n g , i f a n y o f t h e f o l l o w i n g i s p r o p o s e d : a . A n y p o r t i o n o f a s t r u c t u r e w h i c h e x c e e d s s i x t e e n ( 1 6 ) f e e t i n h e i g h t e x t e n d s c l o s e r t h a n t w e n t y - f i v e ( 2 5 ) f e e t f r o m t h e f r o n t o r s t r e e t - s i d e p r o p e r t y l i n e ; o r b . T h e a r e a o f t h e s t r u c t u r e w h i c h e x c e e d s s i x t e e n ( 1 6 ) f e e t i n h e i g h t ( t h e s e c o n d s t o r y f o o t p r i n t ) e x c e e d s s e v e n t y - f i v e p e r c e n t ( 7 5 % ) o f t h e e x i s t i n g f i r s t s t o r y f o o t p r i n t a r e a ( r e s i d e n c e a n d a t t a c h e d g a r a g e ) ; c . S i x t y p e r c e n t ( 6 0 % ) o r m o r e o f a n e x i s t i n g g a r a g e f o o t p r i n t i s c o v e r e d b y a s t r u c t u r e w h i c h e x c e e d s s i x t e e n ( 1 6 ) f e e t i n h e i g h t ( a s e c o n d s t o r y ) ; o r ' l i t i . • e . B a s e d o n a n i n i t i a l s i t e v i s i t , t h e D i r e c t o r d e t e r m i n e s t h a t a n y p o r t i o n o f a s t r u c t u r e w h i c h i s p r o p o s e d t o e x c e e d s i x t e e n ( 1 6 ) f e e t i n h e i g h t m a y s i g n i f i c a n t l y i m p a i r a v i e w a s d e f i n e d i n t h i s c h a p t e r . " 6 . S t a f f m a i l s n o t i c e t o a l l p r o p e r t y o w n e r s w i t h i n a f i v e h u n d r e d f o o t r a d i u s a n d t o t h e a f f e c t e d h o m e o w n e r s ' a s s o c i a t i o n , i f a n y , a n d i n f o r m s t h e m t h a t a n y . < P a g e 1 6 1 3 - 4 6 r - " ' , a . W i n d o w m a t e r i a l s s h o u l d b e c o n s i s t e n t w i t h t h e o r i g i n a l m a t e r i a l s . . , 9 . A n a d d i t i o n t o a n e x i s t i n g r e s i d e n c e s h o u l d a p p e a r a s i f i t w e r e p a r t o f t h e o r i g i n a l s t r u c t u r e b y i n c o r p o r a t i n g d e s i g n d e t a i l s t h a t a r e t r u e t o t h e a r c h i t e c t u r a l s t y l e r e p r e s e n t e d i n t h e e x i s t i n g s t r u c t u r e . 1 0 . T h e u s e o f a b l a n k f a c a d e t h a t f a c e s a s t r e e t s h o u l d b e a v o i d e d . D e s i g n T i p : T h e p r i v a c y o f y o u r n e i g h b o r s h o u l d b e p r e s e r v e d b y c a r e f u l l y l o c a t i n g a n d s i z i n g w i n d o w s a n d d e c k s l b a l c o n i e s . D e s i g n T i p : T h e p r i v a c y o f a n e i g h b o r c a n b e p r e s e r v e d b y p l a c i n g w i n d o w s h i g h o n a w a l l t o p r o v i d e l i g h t a n d v e n t i l a t i o n , b u t a v o i d v i e w s o n t o a n a d j a c e n t p r o p e r t y . B . H E I G H T O F S T R U C T U R E S T h e h e i g h t o f a s t r u c t u r e s h o u l d b e c o m p a t i b l e w i t h t h e s i z e o f a l o t , a s w e l l a s t h e c o n t e x t o f t h e s u r r o u n d i n g n e i g h b o r h o o d . T h e C i t y o f R a n c h o P a l o s V e r d e s , b y t h e v o t e o f t h e c i t i z e n s o n N o v e m b e r 7 , 1 9 8 9 , a d o p t e d p r o c e d u r e s a n d d e c i s i o n c r i t e r i a f o r e v a l u a t i n g t h e h e i g h t o f n e w r e s i d e n c e s a n d a d d i t i o n s t o e x i s t i n g r e s i d e n c e s t h a t e x c e e d t h e e s t a b l i s h e d h e i g h t l i m i t s . P u r s u a n t t o S e c t i o n 1 7 . 0 2 . 0 3 0 ( 8 ) o f t h e R P V M C , t h e e s t a b l i s h e d h e i g h t l i m i t i s b a s e d o n t h e t y p e o f l o t ( u p s l o p e , d o w n s l o p e , p a d , o r o t h e r ) . A s a r t o f t h e a d o t e d r o c e d u r e s , a H e i h t V a r i a t i o n P e r m i t r o c e s s w a s ( c r e a t e d t o 1 . T h e h e i g h t o f a s t r u c t u r e s h o u l d b e c o m p a t i b l e w i t h t h e e s t a b l i s h e d b u i l d i n g h e i g h t s i n t h e n e i g h b o r h o o d . 2 . T h e h e i g h t o f a s t r u c t u r e s h o u l d b e p r o p o r t i o n a t e t o t h e f r o n t y a r d s e t b a c k . 3 . T h e s e c o n d s t o r y o f a s t r u c t u r e s h o u l d b e s e t b a c k f r o m t h e f i r s t s t o r y . 4 . T h e h e i g h t o f a s t r u c t u r e o n a s l o p i n g l o t s h o u l d r e s p e c t t h e n a t u r a l t o p o g r a p h y . 5 . T h e h e i g h t o f a s t r u c t u r e s h o u l d b e c a r e f u l l y d e s i g n e d t o r e s p e c t v i e w s , _ : " " ' f . : , : ' " . " . . , - ' - ~ ' , f ~ 1 1 1 t ~ e . v i ~ ~ i ~ a r ~ a , o f ~ ~ i 9 , ~ ~ ~ ~ ~ , , r o e r t i e s ~ , • i r 1 . ~ ; . I • ~ ~ ' " " ~ . R a n c h o P a l o s V e r d e s N e i g h b o r h o o d C o m p a t i b i l i t y H a n d b o o k 2 0 1 3 - 4 7 3 . G a r a g e T h e l o c a t i o n a n d s i z e o f a g a r a g e s h o u l d n o t d o m i n a t e t h e s t r e e t v i e w o f a r e s i d e n c e . F u r t h e r m o r e , a g a r a g e a n d i t s d r i v e w a y ( d i r e c t o r i n d i r e c t ) s h o u l d b e s i t e d b a s e d o n t h e p a t t e r n o f t h e n e i g h b o r h o o d . 4 . S t r e e t s c a p e P a t t e r n s I n a n e s t a b l i s h e d n e i g h b o r h o o d , t h e s t r e e t s c a p e s h o u l d b e p r e s e r v e d , e s p e c i a l l y i f i t i s . c o m m o n l y s e e n t h r o u g h o u t t h e a r e a . D e s i g n T i p : W h e n a r e s i d e n c e h a s m o r e t h a n t h r e e b e d r o o m s , t h e r e m a y b e a p r a c t i c a l n e e d f o r a d d e d g a r a g e s p a c e . D e s i g n T i p : E n e r g y C o n s e r v a t i o n • U s e l a r g e r o o f o v e r h a n g s . • P l a n t d e c i d u o u s t r e e s o n s o u t h a n d w e s t e l e v a t i o n s . • U s e w i n d o w s f o r m a x i m u m n a t u r a l l i g h t . • U s e w i n d o w s t o c r e a t e t h r o u g h a i r f l o w f o r n a t u r a l v e n t i l a t i o n . • V e n t i l a t e a t t i c s p a c e s . • U s e p o r c h e s , c o v e r e d p a t i o s a n d t h e l i k e t o b u f f e r t h e r e s i d e n c e f r o m h e a t g a i n . 6 . G r a d i n g E x c e s s i v e g r a d i n g u s e d t o c r e a t e a b u i l d i n g p a d s h o u l d b e a v o i d e d . R a t h e r , g r a ~ , ' s h o u l d b e d e s i g n e d t o r e s e c t t h e n a t u r a l t e r r a i n w i t h m i n i m a l s i t e d i s t u r b a n c e . ' , . ' . ' - " , ' , . ~ " . ' . - , ' ' - ~ N a t u r a l f e a t u r e s s u c h a s t h e n a t u r a l s l o p e o f t h e l a n d , s i g n i f i c a n t t r e e s a n d t h e i r r o o t s y s t e m s , e x i s t i n g v e g e t a t i o n , a n d a n y o t h e r n a t u r a l s i t e a t t r i b u t e s s h o u l d b e p r e s e r v e d a n d t a k e n a d v a n t a g e o f i n t h e d e s i g n o f a p r o j e c t " ; . . _ - - - - - - - - - _ _ B . L O T C O V E R A G E L o t c o v e r a g e i s p r i m a r i l y i n t e n d e d t o ~ L o t C o v e r a g e - + r e g u l a t e t h e r e l a t i o n s h i p b e t w e e n l o t s i z e a n d b u i l d i n g f o o t p r i n t . A s t r u c t u r e s h o u l d b e d e s i g n e d i n a m a n n e r t h a t d o e s n o t a p p e a r t o o b i g f o r t h e l o t . A p r o j e c t t h a t m a x i m i z e s t h e l o t c o v e r a g e r e q u i r e m e n t , b u t i s w i t h i n t h e C o d e l i m i t , i s d i s c o u r a g e d . ® R a n c h o P a l o s V e r d e s N e i g h b o r h o o d C o m p a t i b i l i t y H a n d b o o k 1 7